作為房主可以對自己合法擁有的房子進行處分，而這里的處分自然就包括了出租、出售等等。但要是房子本身尚在租賃期內，此時房主是否可以將房子賣掉呢？不少人都遇到過這樣的問題，卻不太清楚應該如何處理，下文中律霸小編為你做詳細解答。

一、房主在租賃期內是否可以賣掉房子

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”， 最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定，“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

租賃權雖然是債權，但為平衡當事人利益，兼顧經濟上保護弱者，該權利被物權化，在一定條件下可以對抗所有權的變動。因此房主在租賃期內有權出賣房屋，買方取得房屋所有權;但承租人有權基于租賃合同繼續(xù)使用，直至租賃期屆滿為止，其對于房屋的使用權不因買賣而受影響，此即法律上的“買賣不破租賃”原則。

“買賣不破租賃”原則的構成要件如下：1、房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，新所有權人須尊重標的物上的承租人使用權原狀。也就是說，須取代原所有權人而成為新的出租人。2、房屋所有權發(fā)生了變動，變動原因不僅包括買賣，也可以包括贈與、繼承等。在租賃物所有權轉讓的場合，租賃合同繼續(xù)存在，除非承租人有終止租賃合同的意思表示，租賃合同的內容除主體變更外，其他內容不變。同時《合同法》第230條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。 但是“買賣不破租賃”原則，不適用于所有承租人。最高人民法院《關于〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！贝送?，租賃期限也有一定限制?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>

最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”，因此若未約定租期，房主可在合理期限內要求承租人搬遷。

二、承租人優(yōu)先購買權如何行使

房屋承租人的“優(yōu)先購買權”是指房屋出租人欲出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

承租人行使優(yōu)先購買權，應當在出租人履行通知義務后，15日內明確表示購買，否則視為放棄優(yōu)先購買權。另外，如果有房屋共有人優(yōu)先購買、出租人將房屋出賣給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)等3種情況，承租人無權行使優(yōu)先購買的權利。

如果原房主出賣房屋時，沒有在合理期限內通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權，承租人可以主張原房主對給其造成的損失承擔賠償責任，但承租人不可以主張原房主與新房主簽訂的房屋買賣合同無效。

根據規(guī)定，雖然房子在租賃期內，房主可以將其賣掉，但為了維護承租人的合法利益，我國規(guī)定了買賣不破租賃的原則，即此時雖然允許房主賣房，但作為購買者也需要繼續(xù)履行房主與承租人之間簽訂的房屋租賃合同才行，否則就有可能對承租人利益造成損害。

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