什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權利。

(1)僅限于房屋租賃場合;

(2)出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉租的場合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權,二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者。

賠償范圍及舉證

一、尋租費用損失

尋租費用損失指的是由于承租人優(yōu)先購買權的喪失，導致承租人不能繼續(xù)租賃該房屋，承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費的尋找合適租賃點的費用損失。但是房屋所有權人的更換本身不能直接導致承租人的無法繼續(xù)租賃，只有在客觀上新房屋所有權人未與其簽訂新的租賃合同，且未繼續(xù)簽訂租賃合同的原因在于法律的禁止性規(guī)定或雙方就新租賃意向無法達成一致。

對于承租人而言，舉證方面需要注意以下幾個角度：

1、向新房屋所有權人發(fā)出的限期續(xù)租意向書(得到確認);

2、尋租新房屋的中介費用發(fā)票;

3、其他尋租過程中所花費的費用票據。

二、搬遷費用

搬遷費用主要指因雇請搬家人員所花費的費用。費用證據主要指費用發(fā)票及相關的費用票據。

三、涉案房屋相關費用

涉案房屋相關費用主要指的是承租人替代購買房屋過程中所花費的中介費用及其他費用。有人任務承租人另行購買的房屋所花費的相關費用不再賠償之列，因為即便承租人購買替代性房屋，仍然會產生交易成本。(《試析侵害承租人優(yōu)先購買權的賠償問題》，作者陸慧，來源《法制與社會》2012年第33期)

筆者認為提出此觀點的人可能不了解房屋交易的業(yè)務實踐。對于已經明確房屋所有權人且存在一定的業(yè)務聯(lián)系的房屋交易而言，雙方在房屋買賣中的交易成本是極低的。例如，承租人不需要另行支付中介費用就可以直接可以和房屋所有權人洽談并根據公開價格獲得交易機會。因此此種情況下的交易成本要遠遠低于承租人另行購買房屋的交易成本。

另外一層主要指的是合同預期利益的損害賠償問題，實務中可以承租人所替代購買的房屋本身的現(xiàn)時再轉讓價值與涉案房屋之間的現(xiàn)時再轉讓價值之差。

四、其他費用

承租人優(yōu)先購買權案件，其他費用應當根據案件實務情況而定，例如承租人為調查房屋所有權人的房屋轉讓行為而花費的調查取證費用，為確定房屋再轉讓價值而花費的鑒定費用等。

承租人相對于房主來說處于弱勢群體，承租人的優(yōu)先購買權的存在就是為了很好的保護承租人的權利。承租購買權便是一種法律賦予的權利，租客理應享受這項權利，在此過程當中，還應省去租客相應的中介等費用，這無疑對于租客來說是一種很好的保護。

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