簽購(gòu)房合同時(shí)要注意哪些細(xì)節(jié)

一、定金和訂金

購(gòu)房者在售樓部確定好滿意房源后，需要填寫購(gòu)房個(gè)人信息，并簽訂定金合同，繳納意向金。很多購(gòu)房者分不清楚“定金”與“訂金”，這二者之前可是有法律層面上的區(qū)分哦!

“定金”含有一種保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。若購(gòu)房者不履行定金合同，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

而“訂金”一詞在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價(jià)款，不存在違約責(zé)任的賠償問(wèn)題。

二、交首付、簽合同里的小奧妙

1.首付交了，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)一星期后簽合同，這樣到底合法嗎?

在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了。不少購(gòu)房者在這一步會(huì)產(chǎn)生疑惑，首付交了，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)要在一星期后簽合同，這樣到底合法嗎?

根據(jù)《蕪湖市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，購(gòu)房人通過(guò)資金監(jiān)管專用POS機(jī)，將購(gòu)房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)POS機(jī)簽單為購(gòu)房人換領(lǐng)購(gòu)房專用發(fā)票。(或者購(gòu)房人憑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《蕪湖市房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)》上打印的繳款通知書，到承辦銀行柜臺(tái)將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得收取現(xiàn)金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)銀行出具的繳款憑證為購(gòu)房人換領(lǐng)購(gòu)房專用發(fā)票。)在首付款項(xiàng)到達(dá)住建委的資金監(jiān)管賬戶后，購(gòu)房者手機(jī)上將會(huì)收到驗(yàn)證信息，這時(shí)就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂合同了。

2.一份合法的購(gòu)房合同應(yīng)該包括哪些?

在訂立購(gòu)房合同之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

一份具有法律效應(yīng)的購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)載明房屋建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。具體內(nèi)容包括：

(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(2)房屋基本狀況;

(3)房屋的銷售方式;

(4)房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(5)交付使用條件及日期;

(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(9)面積差異的處理方式;

(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(11)解決爭(zhēng)議的方法;

(12)違約責(zé)任。

需要注意的是，雖然購(gòu)房協(xié)議、認(rèn)購(gòu)協(xié)議不等同于購(gòu)房合同，只是正式合同簽訂前的預(yù)約，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，如果購(gòu)房協(xié)議、認(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)以上12項(xiàng)內(nèi)容有明確約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的房屋買賣合同。

如果需要申請(qǐng)貸款，購(gòu)房合同一般一式五份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份自己留著，一份給房管局，剩下的給銀行。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主大會(huì)

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一般會(huì)被要求簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等等。

根據(jù)最新的物業(yè)發(fā)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定，而小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立需在小區(qū)入住率達(dá)三分之一時(shí)才可成立。由此，在業(yè)主大會(huì)成立之前，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將按照簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

三、防范于未然簽購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議很重要

許多購(gòu)房者在買房時(shí)發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購(gòu)房合同都是由開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房者往往對(duì)該條款無(wú)法做修改，為此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分就顯得尤為重要。

為避免交房時(shí)出現(xiàn)不必要的糾紛，購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間、違約責(zé)任、辦證時(shí)間、房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益約定等。

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

為了讓購(gòu)房者的權(quán)利得到保障，購(gòu)房者還可以在合同中對(duì)所購(gòu)房屋的質(zhì)量保證進(jìn)行約定。如墻體平直，無(wú)非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫;房屋頂部防水性能良好無(wú)水漬、廚房和廁所防水無(wú)缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無(wú)滲、漏水現(xiàn)象;公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑;水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用，其中具體約定好水、電、天然氣的具體開(kāi)通日期;公共區(qū)域(綠地、會(huì)所、停車場(chǎng)等)的建設(shè)完成日期。

約定開(kāi)發(fā)商不得擅自更改其使用用途;買受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量等。同時(shí)，還要在合同中約定開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積(花園、露臺(tái)等)應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)(或產(chǎn)權(quán))。當(dāng)然，約定出現(xiàn)爭(zhēng)議后的解決方式和違約責(zé)任也很重要。

三、網(wǎng)上簽約流程知悉

現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商流行網(wǎng)上簽約，網(wǎng)上簽約的流程是先簽約后交首付，購(gòu)房合同姓名與未來(lái)房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人姓名一致，中途不得修改;首付款項(xiàng)到達(dá)監(jiān)管賬戶;購(gòu)房合同一式4份，購(gòu)房者手持1份，預(yù)備趕個(gè)潮流的購(gòu)房者要看清楚了哦!

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