房屋出租是房屋所有權(quán)人將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋承租人的法律行為，房屋租賃期間，房屋的使用權(quán)由承租人享有;房屋抵押是在房屋所有權(quán)上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)?shù)盅喝藷o(wú)法向抵押權(quán)人償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，即通過(guò)法院拍賣、變賣房屋并就拍賣變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

法律并不禁止用已經(jīng)出租的房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保，所以，已經(jīng)出租的房屋是可以進(jìn)行抵押的，那么抵押是否會(huì)對(duì)原租賃關(guān)系造成影響呢?根據(jù)物權(quán)法及擔(dān)保法解釋的規(guī)定，用已經(jīng)出租的房屋作為抵押擔(dān)保的，抵押擔(dān)保不影響原租賃合同關(guān)系，抵押的房屋被拍賣或者變賣之后，房屋的受讓人應(yīng)依法繼續(xù)履行原租賃合同，直至租賃期限屆滿，這就是我們通常所說(shuō)的“抵押不破租賃”。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條

訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第六十五條

抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

二、房子抵押后還能出租嗎

1、房屋租賃在前，抵押在后，抵押不破租賃：即抵押權(quán)人主張房屋抵押權(quán)時(shí)不影響租賃合同的效力，承租人享有繼續(xù)租賃該房屋的權(quán)利。

2、若抵押在先，租賃房屋在后，則房東有義務(wù)如實(shí)告知承租人該租賃房屋已抵押的事實(shí)。房東若已盡如實(shí)告知義務(wù)，則實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)可以破租賃，即抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)過(guò)程中可以主張解除房東和承租人的租賃關(guān)系;若房東未盡如實(shí)告知義務(wù)，則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)過(guò)程中，因抵押權(quán)人主張解除租賃關(guān)系給承租人造成的損失，承租人可以向房東追償。

對(duì)于買賣不破租賃，相信大家都不會(huì)感到陌生。但其實(shí)除了這一原則外，其實(shí)還存在抵押不破租賃的原則。也就是說(shuō)，房子如果先被租賃給他人，之后又再被抵押的。抵押后依法拍賣或者變賣了，那么受讓人也需要履行原來(lái)房屋租賃合同中的義務(wù)，并且一直持續(xù)到該租賃合同期限屆滿。

買賣不破租賃對(duì)抵押的房子有效嗎？

已抵押的房屋能出租嗎?

抵押房產(chǎn)如何規(guī)避買賣不破租賃？