一、因?yàn)榉揽匾咔榉孔庠趺磪f(xié)調(diào)?

(一)對(duì)于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，已有明確行政管控政策導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)使用目的，則應(yīng)當(dāng)免除租金

此種情況是指因政府及有關(guān)部門(mén)為防治新型冠狀病毒疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致租賃合同不能履行的情況。如根據(jù)政府的要求關(guān)停的網(wǎng)吧、KTV、酒吧、電影院、大賣(mài)場(chǎng)、餐飲場(chǎng)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。又如因政府政策延長(zhǎng)假期造成無(wú)法開(kāi)工的工廠導(dǎo)致工廠未能用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的。由于此時(shí)出租人因行政管控而無(wú)法提供可供承租人持續(xù)正常使用的租賃房屋，則承租人也當(dāng)然無(wú)需支付相應(yīng)的租金，同時(shí)出租人無(wú)需承擔(dān)無(wú)法提供適格租賃房屋的違約責(zé)任。

(二)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營(yíng)，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請(qǐng)求減免部分租金

此種情況是在疫情期間，承租人一直占有并使用著租賃物用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此免除租金是明顯不符合情理的。因疫情對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了明顯的影響，如因疫情給社會(huì)公眾造成的恐懼或政府限制人員外出導(dǎo)致商場(chǎng)人流明顯減少的，疫情導(dǎo)致物流、交通暢嚴(yán)重影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且導(dǎo)致承租人收益明顯減少甚至虧損的，承租人可據(jù)此為由要求減少部分租金。對(duì)此，法院亦可酌情減免部分租金。

(三)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營(yíng)，疫情并未導(dǎo)致其收益明顯減少的，不可請(qǐng)求減免租金

如疫情并未影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)甚至導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)收益明顯高于日常情況的，如用于開(kāi)設(shè)藥店或銷(xiāo)售防護(hù)用品的房屋獲得了比往常更大的收益，承租人不可主張減免租賃。對(duì)于仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收益減少不明顯的，亦不可請(qǐng)求減免租賃。

具體理由如下：

1、確實(shí)使用了租賃房屋，造成了租賃房屋的現(xiàn)實(shí)損耗折舊;

2、承租人自身有一定的價(jià)值判斷，如在疫情爆發(fā)后承租人仍繼續(xù)使用租賃房屋，則應(yīng)當(dāng)視為其自身已經(jīng)在此情況下做出了一個(gè)商業(yè)判斷，認(rèn)為使用租賃房屋仍可產(chǎn)生收益。因此如事后產(chǎn)生了虧損，應(yīng)視為疫情產(chǎn)生后的情況下，承租人自愿承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不可據(jù)此溯及既往;

3、虧損的因果關(guān)系無(wú)法確定，因?yàn)樯a(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損的原因無(wú)法證明確系房屋租金不調(diào)整造成的，也可能是物價(jià)上漲或人力資源成本提高造成的，還可能是因承租人自身的經(jīng)營(yíng)能力弱造成的，如僅降低房屋租金來(lái)彌補(bǔ)承租人，不符合公平原則。

(四)承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金

疫情發(fā)生期間，疫情雖對(duì)承租人使用其所承租的用于居住的房屋帶來(lái)有所不便，但并未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不可主張減免租金。承租人因疫情原因“居家隔離”是承租人承擔(dān)法定責(zé)任的表現(xiàn)，未影響租賃物的居住功能，亦不可主張減免租金。

(五)因疫情原因?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無(wú)法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金

其實(shí)很多自然人在疫情防控期間，面對(duì)有可能會(huì)發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題，在處理起來(lái)都沒(méi)有任何的生活常識(shí)，就像是協(xié)調(diào)房租這件事情，就跟延遲償還房貸的道理一樣，這都需要直接跟房東去協(xié)商的，不可能由國(guó)家詳細(xì)做出相關(guān)的規(guī)定。

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