一、承租人因為肺炎可以退租嗎?

需要您跟房東協(xié)商，退租比較困難。疫情屬于不可抗力，根據(jù)《合同法》117條之規(guī)定： 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 但是法律講究公平原則，根據(jù)以往法院判決可知，免除承租人個把月租金，有時候雙方各承擔一半租金。

受疫情影響，承租人可能出現(xiàn)資金缺口導致不能及時付租，甚至逾期時間達到雙方租賃合同約定的解除條件，但此時不建議出租人逕行依約定行使合同解除權。

關于對合同約定的解除條件能否根據(jù)誠實信用原則進行解釋的問題，我們認為應當根據(jù)誠實信用原則對約定的解除條件進行解釋，適當限制合同解除權的行使，對于違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，不支持守約方要求解除合同的請求。即使是在社會正常運轉的情況下，承租人逾期支付租金達到合同約定解除條件的單一事實也不必然導致合同解除。

因此，在當前疫情防控形勢嚴峻的情況下，建議雙方當事人及時溝通，出租人給予承租人合理的租金支付延展期，避免因機械履行合同導致更大的損失。

二、“疫情”引發(fā)房屋租賃合同糾紛的類型?

根據(jù)此次新冠肺炎疫情對房屋租賃市場的影響，此次疫情可能導致如下房屋租賃合同糾紛：

一是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔違約責任的糾紛。此類案件的主要事實和理由為：疫情防控期間，承租人未按照合同約定按時足額支付租金，構成違約，導致出租人合同目的不能實現(xiàn)，故起訴要求解除合同，并由承租人承擔相應違約責任等。

二是承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類案件的主要事實和理由為：因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租賃房屋，合同目的不能實現(xiàn)，或者承租人主張因疫情防控導致其經營損失，繼續(xù)履行合同成本過高，起訴要求提前終止房屋租賃合同。

三是承租人起訴要求減免租金的糾紛。此類案件的主要事實和理由為：合同訂立時的客觀情況發(fā)生重大變化，疫情防控導致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋，如果繼續(xù)按照原合同履行，負擔過重，壓力過大，故起訴要求減免租金。

盡管疫情屬于不可抗力因素，但是目前為止，針對有可能會引發(fā)的房屋租賃合同糾紛，還沒有出臺相對統(tǒng)一的規(guī)定，比如說租金的支付問題，目前只有個別省份對疫情期間的租金出臺了相應的規(guī)定，大多數(shù)地方還是得跟房東協(xié)商的。

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