一、疫情退一個月房租是否合法?

疫情退一個月房租是合法，但是也必須是符合疫情不可抗力的情況，承租人要求減免疫情期間租金，實質(zhì)上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關(guān)于租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責(zé)任。

前一種主張可能的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用合同法>若干問題的解釋(二)》關(guān)于情勢變更制度的規(guī)定，即：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”(以下簡稱“情勢變更制度”)。

后一種主張可能的法律依據(jù)是《合同法》關(guān)于不可抗力的規(guī)定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”(以下簡稱“不可抗力制度”)。

那么，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢?我們認(rèn)為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預(yù)見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認(rèn)為都符合情勢變更制度或不可抗力制度，而參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(法〔2003〕72號，2013年4月8日失效)，根據(jù)疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理(之后最高院可能會就新冠肺炎疫情導(dǎo)致的合同糾紛案件處理標(biāo)準(zhǔn)出具有效規(guī)定，以此為準(zhǔn))。

此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩(wěn)定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定，如北京市人民政府在京政發(fā)〔2003〕14號文中規(guī)定“商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應(yīng)規(guī)定，可予以持續(xù)關(guān)注。

二、疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據(jù)

(一)不可抗力

根據(jù)我國《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。同時，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力屬于法定的免責(zé)事由，不歸責(zé)于當(dāng)事人，因其造成合同不能履行的，可以變更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免責(zé)，并通過變更或解除合同解決不可抗力帶來的不利影響。

(二)情勢變更

根據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條的規(guī)定，情勢變更原則即合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，情勢變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同。

(三)疫情對租賃合同的影響需遵循“一事一議”規(guī)則

《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(現(xiàn)已失效)中明確指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。

疫情是否能夠構(gòu)成不可抗力，在我們國家法律當(dāng)中是有著具體的規(guī)定的，03年非典時期也會構(gòu)成不可抗力，所以此次疫情確實是不能夠預(yù)見，根據(jù)不可抗力可以主張要求合同當(dāng)中的責(zé)任進(jìn)行免除或者是部分的履行，所以此種狀況如果符合條件的可以申請房屋租金減免。

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