1、做網(wǎng)簽防賣(mài)家各種推托理由

(1)賣(mài)家以各種理由推脫過(guò)戶事宜的時(shí)候，購(gòu)房者首先可以分析一下賣(mài)家到底是否想賣(mài)。

如果還想賣(mài)房，就是一般的違約，購(gòu)房者可以發(fā)特快專(zhuān)遞到郵局催促賣(mài)家來(lái)履行義務(wù)，或者給賣(mài)家一定的合理期限;

如果賣(mài)家根本不想賣(mài)房，這就是屬于根本違約，這種情況下，購(gòu)房者可以直接起訴到法院把房子查封，要求其辦理過(guò)戶并索要賠償。

(2)預(yù)防賣(mài)家推脫的方法：

①做網(wǎng)簽，網(wǎng)簽?zāi)芙o賣(mài)家壓力，也能保障房屋不能再正常上市交易;

②個(gè)人完全遵守合同，避免自己違約;

③到達(dá)相應(yīng)的合同期限即刻提起訴訟，盡量保證自己能全款買(mǎi)房，保證勝訴的概率。

(3)做網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)

提高個(gè)人法律意識(shí)，認(rèn)真看合同的每個(gè)字，特別是關(guān)于款項(xiàng)、付款日期和付款方式、違約責(zé)任。了解合同內(nèi)容的前提才能知道賣(mài)家哪些行為違約。

2、賣(mài)家加價(jià)時(shí)，要求按合同履行責(zé)任

(1)賣(mài)家加價(jià)有三種情況：

①自己沒(méi)有違約而賣(mài)家加價(jià)，房屋有沒(méi)有什么特殊之處，可以放棄購(gòu)買(mǎi)這套房子;

②如果碰到接二連三漲價(jià)的賣(mài)家，建議放棄購(gòu)房，這種賣(mài)家根本沒(méi)有誠(chéng)信;

③訴訟，但要考慮訴訟風(fēng)險(xiǎn)，不是任何時(shí)候打官司都能夠打贏，一定要做一個(gè)詳細(xì)的評(píng)估。

(2)如果遇到對(duì)方不按照合同履行責(zé)任的情況，購(gòu)房者可以通過(guò)發(fā)律師函等途徑警示對(duì)方，以及對(duì)方涉及到的相應(yīng)違約責(zé)任，起一種警示作用，比如拖延過(guò)戶要承擔(dān)百分之二十的違約金或者是千分之五的違約責(zé)任。

3、定金合同、網(wǎng)簽、買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂對(duì)違約情況的效果不同

如果賣(mài)家想將房屋賣(mài)給高價(jià)第三人，購(gòu)房者可以按照簽約情況進(jìn)行處理：

(1)簽訂了定金合同。定金合同對(duì)賣(mài)家違約沒(méi)有功效，只能要求賣(mài)家雙倍返還定金。

(2)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同和定金。購(gòu)房者可以要求賣(mài)家繼續(xù)履行合同，如果賣(mài)家還沒(méi)有將房屋過(guò)戶給別人，那購(gòu)房者還有機(jī)會(huì)要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同;如果賣(mài)家將房屋過(guò)戶給了別人，只能要求賣(mài)家進(jìn)行違約賠償。

(2)簽訂了定金合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和網(wǎng)簽，賣(mài)家只能按照規(guī)定過(guò)戶。如果沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，賣(mài)家可能賣(mài)給別人辦過(guò)戶，這樣要求賣(mài)家繼續(xù)履行合同就不現(xiàn)實(shí)，只能要求返還定金。

4、提前明確房屋產(chǎn)權(quán)人

遇到產(chǎn)權(quán)不明晰或者賣(mài)家事后反悔的情況，購(gòu)房者一定要做好咨詢。

(1)提高法律意識(shí)：買(mǎi)房的時(shí)候要界定房屋產(chǎn)權(quán)，如果寫(xiě)一個(gè)人的名字，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)對(duì)方是否結(jié)婚，是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，必須要明確，要有共有人簽字(最好將彼此之間的對(duì)話記錄下來(lái)：比如家人同意了)。

(2)共有產(chǎn)權(quán)分三種情況：夫妻共有、家庭共有、(男女)朋友共有。購(gòu)房者需要注意兩點(diǎn)：

①夫妻共有房產(chǎn)可以辦代理，但購(gòu)房者需要注意，只有辦理完過(guò)戶，法院才能給予購(gòu)房者保護(hù);

②家庭共有和朋友共有，不管什么條件都不能構(gòu)成代理，必須要都到場(chǎng)，如果不到場(chǎng)合同是無(wú)效的。

5、空口無(wú)憑，白紙黑字寫(xiě)下來(lái)

口頭上的約定要落實(shí)在合同里，不然一旦有糾紛，口說(shuō)無(wú)憑，特別是涉及到買(mǎi)教育地產(chǎn)等特殊情況時(shí)，購(gòu)房者更應(yīng)該注意。

買(mǎi)二手房時(shí)，購(gòu)房者一定要明確各種責(zé)任和義務(wù)，按照合同行事，如果遇到賣(mài)家違約的情況，果斷使用法律武器來(lái)維護(hù)個(gè)人利益。