一、 疫情期間出租房免租金嗎?

疫情期間可以減免房租，需要具體情況具體分析：

第一，如果疫情造成租賃合同不能履行的，比如臨街經(jīng)營(yíng)商鋪，被政府要求不得開門營(yíng)業(yè)，租戶可以據(jù)此主張減免租金。

第二，如果疫情期間能夠使用房屋的，但因?yàn)橐咔樵斐墒找媸軗p較大的，可以根據(jù)公平原則適當(dāng)減少租金。

第三，如果因?yàn)橐咔榉揽匾笤獾礁綦x，但租戶依然住在里面，則減免租金的主張一般不能成立。

二、疫情原因?qū)е逻`約的違約金認(rèn)定情況

《民法典》（自2021年1月1日起實(shí)施）第五百九十條第一款規(guī)定：如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力，不能免除責(zé)任。因此，只有在疫情發(fā)生期間產(chǎn)生的違約行為，法院可以結(jié)合疫情及防控措施的影響以及當(dāng)事人主張免除責(zé)任的理由，綜合考量是否適用不可抗力條款。就疫情開始前租客已發(fā)生的違約行為，房主可以向?qū)Ψ街鲝堖`約金。

疫情期間，為了有效防控，許多地方采取交通管制等措施，多地法院也關(guān)閉了現(xiàn)場(chǎng)立案及服務(wù)大廳，客觀上給當(dāng)事人立案造成了一定程度的障礙。但根據(jù)《民法典》第一百九十四條規(guī)定，在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力的障礙，不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止;中止時(shí)效的原因消除之日起滿六個(gè)月，訴訟時(shí)效期間屆滿。同時(shí)，各地法院也開通了微信立案、郵寄立案等多種方式，確保當(dāng)事人的權(quán)利得到保障。因此，想要到法院通過訴訟解決糾紛的承租方或出租方，應(yīng)對(duì)相關(guān)案件的訴訟時(shí)效進(jìn)行把握和計(jì)算，或通過網(wǎng)絡(luò)、郵寄等方式立案，從而保證及時(shí)行使自己的權(quán)利。

對(duì)于疫情期間，承租人因無(wú)法進(jìn)行正常的工作和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而無(wú)力承擔(dān)租金的，應(yīng)當(dāng)由承租人與出租人之間進(jìn)行合理的協(xié)商來進(jìn)行認(rèn)定，如果不屬于不可抗因素導(dǎo)致的，那么是不可以免除租金的，相關(guān)情況屬于違約的行為。

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