一、購房中的“五證”、“兩書”是指什么?

“五證”指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證?！皟蓵敝浮渡唐贩抠|(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。

1、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、“四至”范圍等。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的法律憑證。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

4、《建設(shè)工程施工許可證》(《建設(shè)工程開工證》)

建設(shè)單位開始進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

特別要提醒買房人的是，在查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易造假。正式簽訂購房合同前，要看清楚您所購買(預(yù)購)的房屋是不是在銷售(預(yù)售)范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

“兩書”是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格后通知買房人收房時(shí)提供的兩份法律文件，一個(gè)是《商品房質(zhì)量保證書》，另一個(gè)是《商品房使用說明書》。商品房竣工交付使用時(shí)，開發(fā)商未按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，將按建設(shè)部2000年3月29日令第77號(hào)第二十三條規(guī)定進(jìn)行處罰：“企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放‘兩書’的，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級(jí)，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款”。

《商品房質(zhì)量保證書》約定的是商品房的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的等級(jí)、在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和買房人約定?！渡唐贩抠|(zhì)量保證書》作為

二、購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?

1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定;

2、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金;

3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易;

4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。

銷售的房子如果無證不齊全，不但辦不到產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記，萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發(fā)商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。有的開發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買房人辦小產(chǎn)證還有一段很長(zhǎng)的時(shí)間。開放商為了避免在交房時(shí)間上違約，會(huì)先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項(xiàng)驗(yàn)收通過，開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買房人辦小產(chǎn)證。

在這個(gè)時(shí)間段里，如果原買房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣給別人，但因?yàn)槭瞧诜繜o法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣給第三個(gè)人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，法院會(huì)以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的就只能向賣房要求歸還房款。

如果期間有債務(wù)存在，又有了上面的抵押的狀況發(fā)生，協(xié)議約束不到善意第三方，而且約束買家也只是主張求償，無法保證房子最后還是到你手上。