怎樣轉讓商品房預售合同

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是商品房的預售合同轉讓的認可。事實上，我國商品房預售合同轉讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說明預售合同轉讓是有條件的。

預售合同轉讓有如下條件：

1、轉讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售合同不得轉讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。預售合同轉讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人。

2、預售合同轉讓的標的物必須是尚未竣工的，正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售合同轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時，預售合同轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉讓人將預售合同提前轉讓，轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

3、預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉讓，否則預售合同轉讓無效。從預售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經(jīng)具備時，可以轉讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，預售合同未約定轉讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預售合同轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解后預購人履行合同情況。

4、預售合同轉讓必須簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓字目取得原預售合同預購的地位。這種預售轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權人的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓