商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋原則

(一)統(tǒng)一解釋原則

對(duì)免責(zé)條款的解釋應(yīng)客觀合理，在銷售商使用了特殊的術(shù)語制定人定式合同，適用于所有購(gòu)房人時(shí)，應(yīng)以購(gòu)房人的平均的、合理的理解作為解釋的依據(jù)，而不允許以銷售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對(duì)相同的情況不允許有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中多個(gè)購(gòu)房人與銷售商的預(yù)售糾紛時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋。

(二)符合合同目的的解釋原則

“依符合合同目的的解釋，要求在某一合同用語表達(dá)的意思與合同目的相反時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過解釋更正合同用語;當(dāng)合同內(nèi)容暖昧不明或互相矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一合同用語或條款都有效的前提下，盡可能通過解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，使之符合合同的目的;當(dāng)合同文句有不同意思時(shí)，應(yīng)按照符合合同目的的含義解釋，摒棄有背于合同目的的含義?！睂?duì)預(yù)售商品房合同中免責(zé)條款的解釋，應(yīng)符合合同的目的。如果將免除遲延交房責(zé)任條款理解為銷售商可以無限期地推遲交房日期，就違背了當(dāng)事人訂立合同的本意。法院不應(yīng)支持銷售商這樣的解釋。

(三)不利于制定者原則

對(duì)免責(zé)條款有疑義時(shí)，應(yīng)對(duì)制定者作不利之解釋，以避免制定免責(zé)條款者利用免責(zé)條款損害對(duì)方利益。(見王*明、崔*遠(yuǎn)著《合同法新論?？倓t》第492頁，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年第一版。)羅馬法即有“有疑義應(yīng)為表意者不利益之解釋”原則，各國(guó)立法也多加以繼承。

(四)限制解釋原則

指對(duì)合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項(xiàng)，不得推定適用免責(zé)條款。一旦擴(kuò)張適用就會(huì)侵犯購(gòu)房者的利益。例如：在一商品房預(yù)售合同中，對(duì)銷售商的免責(zé)事項(xiàng)一一進(jìn)行了列舉，在最后一項(xiàng)規(guī)定了"其他事件"，這是個(gè)概括性的規(guī)定，不能擴(kuò)大解釋為任何事件，而應(yīng)解釋為與先前所列舉的事項(xiàng)同一種類的事件。

(五)非定式條款優(yōu)先的原則

在銷售商與購(gòu)房者訂立于定式預(yù)售合同，而后又別協(xié)商訂立了補(bǔ)充協(xié)議的情況下，如其中的免責(zé)條款發(fā)生沖突，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議為據(jù)。這是因?yàn)樘貏e規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。