對(duì)商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制

(一)立法規(guī)制。即從法律上規(guī)定免責(zé)條款訂入合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等。世界許多國(guó)家在民法典中對(duì)此問題加以規(guī)定，如《意大利民法典》第1341、1342條。還有的國(guó)家針對(duì)定式合同及免責(zé)條款制訂專門法律，如《英國(guó)不公平合同條款法》、《以色列標(biāo)準(zhǔn)合同法》等。我國(guó)以往的民事法律沒有對(duì)此問題的專門規(guī)定。新頒布的合同法增加了相關(guān)內(nèi)容，如第三十九條、第四十條、四十一條、五十三條等，填補(bǔ)了立法上的空白。

(二)司法規(guī)制。司法規(guī)制是指人民法院對(duì)免責(zé)條款有司法審查權(quán)。法院可以根據(jù)受理的案件之具體情況，對(duì)免責(zé)條款是否已訂入商品房預(yù)售合同、免責(zé)條款有無違反國(guó)家強(qiáng)行性法律及社會(huì)公共利益的情況、是否有效等進(jìn)行確認(rèn)。法院還可以通過對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋，保護(hù)購房人的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)于顯失公平的免責(zé)條款，法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，確認(rèn)其為可撤銷的條款，使它對(duì)當(dāng)事人不生效。司法規(guī)制對(duì)于保證購房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。

(三)行政規(guī)制。限制免責(zé)條款的消極作用還可以通過行政規(guī)制進(jìn)行。行政機(jī)關(guān)可以建立事先審核制度，銷售商制訂的定式免責(zé)條款需先向主管行政機(jī)關(guān)——房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)后才可以使用。這樣，行政機(jī)關(guān)就可以在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)不公平的免責(zé)條款。目前德國(guó)及日本即采用這種方式。此外，行政機(jī)關(guān)還可以采取事后監(jiān)督的方法，如在法國(guó)，政府組織特別委員會(huì)調(diào)查不公平合同條款，依據(jù)委員會(huì)的建議發(fā)布命令，禁止使用特定類型的合同條款。目前我國(guó)許多地方的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售使用規(guī)定的合同文本，防范不公平免責(zé)條款的出現(xiàn)，這也屬行政規(guī)制的一種。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)還可以對(duì)使用不公平免責(zé)條款的銷售商進(jìn)行處罰。

(四)社會(huì)團(tuán)體規(guī)制。在我國(guó)，購房者還可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)，調(diào)解與銷售商的糾紛。消費(fèi)者協(xié)會(huì)還可以建議銷售商停止使用對(duì)購房人不公平的免責(zé)條款。

通過法律的完備、購房者法律意識(shí)的覺醒及社會(huì)各方面的努力，不公平的免責(zé)條款將會(huì)在商品房預(yù)售合同中逐漸減少，直至消失。如果在買房方面還有什么疑問，或者遇到的問題較為復(fù)雜，可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。