什么情況下購(gòu)房定金不返還

如果因購(gòu)房人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購(gòu)房人一方的原因常有：

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細(xì)節(jié)部分，進(jìn)行磋商但不能達(dá)成一致而導(dǎo)致合同未能訂立的，不適用定金罰則。

2、一方無(wú)故不在約定期限進(jìn)行磋商或擅自改變已決條款而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，適用定金罰則。

3、出賣(mài)人在磋商期限內(nèi)未取得《商品房預(yù)售許可證》，或轉(zhuǎn)售、抵押、出租商品房致使買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

4、因不可抗力、意外事件、政策調(diào)整致使一方有正當(dāng)理由而不能磋商或者遲延磋商的，不適用定金罰則。

什么情況下退還購(gòu)房定金

根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，“購(gòu)房定金”是一種為了締結(jié)合同或履行合同而采取的一種擔(dān)保形式。不想買(mǎi)房了定金能不能退還，要看具體的情況：

(一)如果開(kāi)發(fā)商不具備商品房銷(xiāo)售資格的，那么不想買(mǎi)房，定金可以退回。我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷(xiāo)售條件，而購(gòu)房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。

(二)如果不想買(mǎi)房是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在欺詐等行為，或者雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)合同條款協(xié)商不下，那么在這種情況下，開(kāi)發(fā)商也是應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房定金。

(三)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。比如，由于發(fā)生了不可抗力導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)力支付房款，那么也可以要求退回定金。

(四)在武漢市房地產(chǎn)限購(gòu)情形下，部分購(gòu)房人存在僥幸心理，偽造身份信息或購(gòu)房信息，未通過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)限購(gòu)審查的，或在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員誤導(dǎo)下交付定金的，由于不具備購(gòu)買(mǎi)商品房的身份條件，在此情形下簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或認(rèn)購(gòu)協(xié)議均是可以依法撤銷(xiāo)，購(gòu)房者有權(quán)要求返還已支付的定金。

遇到購(gòu)房定金糾紛應(yīng)該怎么辦

(一)符合商品房銷(xiāo)售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由于購(gòu)房人的當(dāng)方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的，定金不返還。由于開(kāi)發(fā)商單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的，雙倍返還定金。

(二)符合商品房銷(xiāo)售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)沒(méi)有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無(wú)論誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。

(三)不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么，收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。

先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，待樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這已成為商品房買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)慣例。很多購(gòu)房者都不知道認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也不知道該如何認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，被開(kāi)發(fā)商各種蒙騙。認(rèn)購(gòu)書(shū)最容易發(fā)生糾紛的就是定金問(wèn)題，購(gòu)房者要了解如何處理購(gòu)房定金糾紛，或者直接請(qǐng)律師協(xié)助解決。

訂約定金成立要件是什么

由于二手房市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，其交易多由房產(chǎn)中介公司居間促成。

（1）、訂約定金系要式合同，其成立須以書(shū)面形式明確

必須以書(shū)面形式明確買(mǎi)家給付之金錢(qián)系定金而非其他。若書(shū)寫(xiě)為訂金、意向金、誠(chéng)意金等，則其性質(zhì)在一般情況不能認(rèn)定為定金。若雖然書(shū)寫(xiě)為訂金、意向金，但約定的處理方式符合定金規(guī)定的，可以從其約定以定金之法律關(guān)系處理。

（2）、訂約定金系實(shí)踐合同，當(dāng)事人須在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前實(shí)際交付定金，訂約定金合同方成立

定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，且交付時(shí)間當(dāng)于本約簽訂之前。實(shí)際交付數(shù)額少于或多于書(shū)面約定之金額的，以實(shí)際數(shù)額為準(zhǔn)。當(dāng)然，實(shí)際交付之金額無(wú)論是否與書(shū)面約定之金額一致，都應(yīng)以法律規(guī)定的20%為限。

（3）、對(duì)于“轉(zhuǎn)定”之認(rèn)定正是由于二手房市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，中介公司為了防止買(mǎi)賣(mài)雙方“跳單”，更有不良中介為了牟取高額差價(jià)，在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前不讓買(mǎi)賣(mài)雙方互相見(jiàn)面。很多房地產(chǎn)居間合同都是買(mǎi)賣(mài)雙方分別而非同時(shí)簽署。其定金也是通過(guò)中介轉(zhuǎn)付，而非買(mǎi)賣(mài)雙方直接交付。主要的做法是：由中介先向買(mǎi)方收取一定數(shù)量的意向金或誠(chéng)意金等，待賣(mài)方確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)條件后將該意向金或誠(chéng)意金轉(zhuǎn)交賣(mài)方，便視為“轉(zhuǎn)定”即該意向金或誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為買(mǎi)賣(mài)雙方之間的訂約定金。對(duì)于此種“轉(zhuǎn)定”的行為如何認(rèn)定，在目前的司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較多。

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