廣告受法律約束嗎

一直以來人們對商品房銷售廣告的法律性質就存在著邀約邀請和邀約兩種界定，二者有著明顯的不同。邀約邀請，是指一方邀請他人向自己發(fā)出邀約的意思表示。③邀約邀請人不需要受邀約邀請的約束。而邀約是指一方當事人以訂立合同為目的而發(fā)出的，由相對人受領的意思表示。②邀約的內容明確具體，經(jīng)受邀約人同意邀約人就要受該邀約的約束。因此對商品房銷售廣告的不同的界定結果將導致開發(fā)商對虛假廣告承擔不同的法律責任。

(一)屬于邀約邀請性質的商品房銷售廣告

《合同法》第15條第1款規(guī)定：“……寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請?！薄蛾P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”。由此可見，商品房銷售廣告原則上是邀約邀請，邀約邀請的內容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利?！边@樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假廣告承擔違約責任。

(二)屬于邀約性質的商品房銷售廣告

《合同法》第15第2款規(guī)定:“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！本唧w什么樣的商業(yè)廣告才能視為要約呢?根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定：第一，內容具體明確。第二，表示經(jīng)受邀約人同意要約人即受該意思表示約束。符合上述兩條規(guī)定的商業(yè)廣告是邀約。另外《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條作了更為詳細的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>

根據(jù)這一條，認定商品房銷售廣告是邀約要滿足三個條件：

第一，出賣人對房屋和相關設施所做的允諾必須具體明確。這里的說明和允諾就是出賣人對商品房所作的任何一種形式的廣告宣傳。例如：本文開篇所引述的案例中，開發(fā)商在廣告中承諾說小區(qū)有3000多平方米的中心花園，這樣的說明和允諾就是具體明確的。當然對于一些不涉及數(shù)據(jù)的允諾和說明，何為具體，不同的法官可能有不同的理解，這就有可能造成不同的法院對相同性質的案件有不同的判決結果。

第二，該說明和允諾針對的是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施。這里強調允諾和說明針對的對象是商品房買賣中的實質性重要內容，即房屋和相關設施。相關設施是指商品房的基礎設施和相關配套設施。包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、停車場等。

第三，該允諾和說明對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。對“商品房買賣合同的訂立”“房屋價格”究竟有多大影響才是“重大影響”?《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一司法解釋對這一問題缺乏一個客觀的判斷標準，具有很大的主觀性。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)于2003年6月1號開始生效實施，該《解釋》就以往商品房銷售中一直存在較大爭議的諸如購房款雙倍返還問題，商品房買賣合同的效力認定問題以及商品房銷售廣告的法律效力問題均作出了較明確的規(guī)定。《解釋》的出臺引起了社會各界的廣泛關注，本文擬就其中的有關商品房售樓廣告的法律效力問題從學理及實踐角度作一探討。

商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價目表，拍賣公告，招標公告，招股說明書，商業(yè)廣告等均為要約邀請。商業(yè)廣告內容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對要約作出了如下規(guī)定：第一，內容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開發(fā)商和購房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請，因為首先售樓廣告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開發(fā)商主張售樓廣告并未對售房具體內容作出具體約定，也沒有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內容寫進合同，則廣告內容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實引起的房產(chǎn)糾紛中開發(fā)商多主張自己不負任何法律責任。作為購房者一方，他們則認為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認識基礎，應該是合同一部分，特別是在商品房預售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開發(fā)商賣的其實是圖紙，模型，購房者下定決心買房的依據(jù)、信息等都來自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對于最終簽訂購房合同起至關重要的作用。購房者往往把開發(fā)商廣告宣傳的內容，看作是開發(fā)商的承諾，所以開發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應承擔相關法律責任。

由于一直存在著爭議，全國各地的法院在審理上述類似糾紛時對廣告法律效力的認定標準上也存在著不統(tǒng)一的局面?！督忉尅返某雠_可以說對這個問題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作出的說明和允諾具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房合同亦應該視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。應當說《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強了一些。

鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設計精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內容各異的售樓廣告的效力，結合《解釋》的規(guī)定，在對眾多售樓廣告進行了整理分析的基礎上，可以將商品房售樓廣告大致分為以下四種：

第一類，屬于開發(fā)商具體確定的內容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對法律效力的內容。在《商品房買賣合同示范文本》中對這些內容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結構類型、付款方式、保修責任等，這些條款開發(fā)商一般也會同意將其全部寫進書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內容即使未寫進合同中亦應當視為合同內容，具有法律效力。

第二類，屬于內容較具體，但是還需要寫進合同明確細化后才具有法律效力的內容。如開發(fā)商承諾的“進口衛(wèi)浴電梯”、“純德國進口廚具”、“24小時保安”等，這些內容購房者千萬不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細化，如在合同中寫明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號、品牌等;相關物業(yè)管理內容也要寫進合同的物業(yè)管理部分加以明確。應當說是約定得越細，購房者越容易得到法律的保護，一定不能嫌麻煩。

第三類，是不屬于開發(fā)商具體確定的內容。售樓廣告中一般采用較夸張性語言，人為美化，制造聲勢，為得是吸引購房者注意力，多無實際意義。如售樓廣告中常見的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機無限”等，這些廣告內容只能算作要約邀請，開發(fā)商的目的是為了吸引購房者向自己發(fā)出要約。到底是不是溫馨家園，商機無限需要購房者通過自己的考察作出判斷，不能僅聽廣告中一面之詞，這類廣告內容即使寫進合同也不具有法律效力。

第四類，屬于內容具體確定，但系開發(fā)商違法承諾，通常因違反法律規(guī)定而無效。如常見的“買頂層送花園”，“保證產(chǎn)權”，“售后包租”等內容，根據(jù)法律規(guī)定樓頂部位是所有業(yè)主共同使用部位，開發(fā)商無權擅自對其進行處分，否則即為侵犯其他業(yè)主權益而承擔責任;關于房屋產(chǎn)權登記承諾也是無效的，因為產(chǎn)權登記是政府行政主管部門的職權，能否登記產(chǎn)權，要看其是否具備產(chǎn)權登記的合法條件，開發(fā)商說了不算;售后包租在法律、規(guī)章中也是嚴令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強有力的監(jiān)管手段保證這一措施的執(zhí)行，售后包租多是一種促銷手段，法律明確規(guī)定這種行為無效。所以要注意辨別寫進合同的內容是否符合法律規(guī)定，否則即使寫得再多、再具體也會因為無效而得不到法律保護。

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