預(yù)售商品房購(gòu)買要注意些什么

很多購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房時(shí)比較注重中介的介紹，但是忽略了自己的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，尤其在中介的極力推薦下，當(dāng)然，中介的推薦是正常的，但買房子是一輩子的事，還是應(yīng)該以自己的利益考慮為先，畢竟中介的推薦是出于其自身的商業(yè)利益考慮的，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者和中介的推薦是存在利益沖突的，那么，就認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房時(shí)，首先需要核對(duì)的是，預(yù)售商品房的證照，如：

1、是否具備國(guó)有土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)證的年限多少;

2、待售的項(xiàng)目是否具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

3、是否具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

4、是否具備施工許可證;

5、是否具備房地產(chǎn)預(yù)售許可證;

6、開發(fā)商的資質(zhì)如何;

以上的證照是必須的，且是有效的，因?yàn)樗械淖C照都有相應(yīng)的發(fā)文單位和編號(hào)，可以到相應(yīng)的政府部門查詢或者網(wǎng)站查詢。

另外，還必須查看自身購(gòu)買的預(yù)售商品房是否存在他項(xiàng)權(quán)利限制，即預(yù)售的商品房是否已經(jīng)抵押給了銀行，對(duì)于這點(diǎn)，是必須關(guān)注的，因?yàn)槭巧婕敖灰椎闹匾畔?，開發(fā)商或者中介本身應(yīng)該在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)告知的，但實(shí)務(wù)中開發(fā)商為了籌備資金，仍然背著政府預(yù)售限制的情況下，將已經(jīng)抵押給銀行的預(yù)售商品房出售給購(gòu)房者，一旦購(gòu)房者支付了購(gòu)房款后，再向銀行申請(qǐng)解除該認(rèn)購(gòu)房屋的抵押，但是這樣會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

商品房預(yù)售的程序：

(一)訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定購(gòu)房示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。

(二)預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人;對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。

(三)預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。

(四)辦理預(yù)售的商品房過(guò)戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。

在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過(guò)戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。

預(yù)售商品房購(gòu)買要注意些什么?預(yù)售商品房跟已經(jīng)建造好的商品房會(huì)不太一樣，在購(gòu)買的時(shí)候建議大家要能夠好好區(qū)分開來(lái)。對(duì)于預(yù)售商品房購(gòu)買方面的內(nèi)容你要是存在比較大的問(wèn)題不懂要找律師的時(shí)候，可以在線詢問(wèn)律霸網(wǎng)律師。