購(gòu)買預(yù)售的商品房有哪些要注意

(一)“五證”審核

“五證”是指:

1、《國(guó)有土地使用證》，證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù);

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件;

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件;

4、《建設(shè)工程施工許可證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，未取得此證的不得擅自開工，其建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù);

5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。

(二)購(gòu)房合同審核

即在簽署購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議前的審核問題。商品房買賣合同主要包括以下內(nèi)容：

1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

2、商品房基本狀況;

3、商品房的銷售方式;

4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

5、交付使用條件及日期;

6、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

7、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

8、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

9、面積差異的處理方式;

10、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

11、解決爭(zhēng)議的方法;

12、違約責(zé)任;

13、雙方約定的其他事項(xiàng)。

(某些開發(fā)商可能會(huì)在合同條款上下功夫，致使雙方的權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，購(gòu)房者如草率簽字，則會(huì)使自己在將來可能出現(xiàn)的糾紛中處于非常被動(dòng)和不利的地位，所以簽合同前一定要認(rèn)真進(jìn)行審核，因?yàn)閷I(yè)性很強(qiáng)，一般購(gòu)房者很難把握開發(fā)商的真正用意，建議由專業(yè)律師陪同。)

(三)對(duì)照合同驗(yàn)收房屋

驗(yàn)收房時(shí)主要有三個(gè)問題。

1.審查有關(guān)證件。作為購(gòu)房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;

(2)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書;

(3)預(yù)售合同約定的其他交付條件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。

3.審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。

(1)房屋價(jià)款結(jié)算。對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。

(2)物業(yè)管理費(fèi)用。購(gòu)房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)

(3)公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

商品房預(yù)售陷阱有哪些

1、在合同約定的價(jià)款外另行約定收取其他費(fèi)用，如水電貼費(fèi)、室外管線施工費(fèi)等;

2.刪除了格式合同中按照《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定約定的面積差異處理?xiàng)l款，另行約定為每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整;或只選擇面積誤差的違約責(zé)任，不允許買受人解除合同，可能影響買受人的投資決策。

3.出賣人逾期交房的違約責(zé)任較買受人逾期付款的違約責(zé)任低;或逾期交房時(shí)間長(zhǎng)的違約責(zé)任較逾期交房時(shí)間短的違約責(zé)任低，或僅對(duì)買受人逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行約定，對(duì)出賣人逾期交房的違約責(zé)任不作約定。

4.在房屋交付期限中約定遇停水、停電、雨天等非出賣方原因，交付期限可據(jù)實(shí)予以延期，可能導(dǎo)致交付時(shí)間處于不確定狀態(tài)。

5.因出賣人原因?qū)е沦I受人退房時(shí)，出賣人承擔(dān)的責(zé)任較輕。

6.在收取產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用的情況下，合同約定出賣人僅負(fù)責(zé)將有關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，逃避違約責(zé)任的承擔(dān)。

如何預(yù)防商品房預(yù)售宣傳廣告中的陷阱

(一) 注意合同條款 。

作為預(yù)購(gòu)方的消費(fèi)者，應(yīng)特別注意預(yù)售合同的條款內(nèi)容，使用房地產(chǎn)管理部門的商品房預(yù)售契約范本。當(dāng)發(fā)生違約事由時(shí)，買賣雙方即可根據(jù)預(yù)售合同條款追究或承擔(dān)民事違約責(zé)任。若對(duì)合同理解不一致產(chǎn)生糾紛，協(xié)商不成，可以根據(jù)合同約定提交仲裁機(jī)構(gòu)促裁或向人民法院起訴。

(二)律師代理購(gòu)房 。

商品房預(yù)購(gòu)過程中，律師的介入是非常有必要的。由于房地產(chǎn)交易涉及到眾多的法規(guī)、條例，購(gòu)房置業(yè)過程中有必要由律師幫助或負(fù)責(zé)辦理有關(guān)手續(xù)，以防止商品房預(yù)售中的陷阱和誤區(qū)。律師的介入可以起到四個(gè)方面的作用：一是對(duì)現(xiàn)有的法律條文進(jìn)行合理的解釋;二是幫助消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商預(yù)售的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查;三是幫助消費(fèi)者審查預(yù)售合同;四是彌補(bǔ)遭受法律涵蓋的不足。

購(gòu)買預(yù)售的商品房有哪些要注意?購(gòu)買預(yù)售商品房的時(shí)候必須要對(duì)房屋質(zhì)量等做個(gè)詳細(xì)的認(rèn)識(shí)，不要盲目的去購(gòu)買自己不熟悉的房屋。關(guān)于購(gòu)買預(yù)售的商品房存在著疑問可以來律霸網(wǎng)找專業(yè)的律師為你提供咨詢服務(wù)是最好的選擇。