一、商品房預售可能有哪些問題

(一)簽訂預售商品房合同應注意的問題

1、注意承包人的優(yōu)先受償權。在預售商品房工程建設過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。這就會產(chǎn)生買受人的權利與承包人優(yōu)先受償權之間的沖突問題。因為相關法律規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

2、注意限制開發(fā)商對預售房屋土地使用權設定抵押。實踐中有些開發(fā)商預售前或預售中將土地使用權抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預購人帶來嚴重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權，則預購人有房無地。對于這種損失預購人只能去向開發(fā)商追索，但債權實現(xiàn)的安全保障已大為降低。

雖依擔保法的規(guī)定在抵押期間所有權人仍有權出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預購人利益，影響預售融資的安全秩序。

二、簽訂商品房預售合同有哪些注意事項

(1)?確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證等證件。要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證?！　?/p>

(2)審查開發(fā)商提供的格式合同，在簽訂正式預售合同前，雙方當事人往往會先簽訂一個認購協(xié)議，用來約定未來某個時候簽訂買賣合同。　　

(3)注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開發(fā)商國有土地使用證獲得審批時開始起算，但是房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于種種原因可能導致項目延期，從而使商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水?！　?/p>

(4)約定抵押權的處理方式。絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設資金，開發(fā)商往往會設定土地抵押權或在建工程抵押權，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋嗬??！　?/p>

(5)約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。預售合同示范文本對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求?！　?/p>

(6)仔細了解開發(fā)商的按揭政策。購房人如需按揭貸款，在簽訂預售合同前，需認真了解相關政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

看了以上注意事項之后，各位準備購買商品預售房的讀者，在購買之前心里應該就會更有底子一些了。利潤大的地方，可能會產(chǎn)生的騙局就更多，所以一定要對這些東西有一個敏銳的感知力，防止陷入困局。在這個問題上如果您還有什么疑惑的話，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。