一、購(gòu)買商品房能不按程序辦理嗎

由于商品房交易具有標(biāo)的額高、交易手續(xù)繁雜、耗時(shí)長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此，購(gòu)買商品房必須要按照嚴(yán)格的程序辦理，才能使交易行為順暢、嚴(yán)謹(jǐn)、安全。?調(diào)查市場(chǎng)，尋找房源。這期間，購(gòu)房人可以借助報(bào)刊雜志上的廣告宣傳、中介機(jī)構(gòu)幫助，但重要的是調(diào)查分析，多方比較，以免偏聽(tīng)偏信。?與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并交付定金。認(rèn)購(gòu)書的有效期限一般為10—14天。簽訂認(rèn)購(gòu)書后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽訂須知》，購(gòu)房人應(yīng)在簽約前仔細(xì)閱讀并理解其全部條款的內(nèi)容。?會(huì)同律師到售樓處(外銷房應(yīng)到代理商指定的律師行)簽訂《商品房預(yù)售契約》，并按契約規(guī)定交付全部或部分購(gòu)房款。契約是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，因此，購(gòu)房人應(yīng)逐條審查、詢問(wèn)，并應(yīng)根據(jù)具體要求增訂補(bǔ)充協(xié)議。?購(gòu)買預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)預(yù)售登記。簽訂預(yù)售契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同委托律師到所在市房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理房屋預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。這時(shí)，雙方的買賣協(xié)議方可生效。?驗(yàn)收房屋，辦理入住。購(gòu)房人可從購(gòu)房面積、主體結(jié)構(gòu)、外墻、房屋頂面、地面、裝修以及電氣、水、消防等配套設(shè)施進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商在統(tǒng)一審核購(gòu)房人的付款情況后，向購(gòu)房人發(fā)放入住單。入住前，購(gòu)房人應(yīng)與管理公司簽署物業(yè)管理公約并交納維修基金及各項(xiàng)管理費(fèi)用。?委托開(kāi)發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，并交付綜合稅費(fèi)。為保證購(gòu)房行業(yè)的合理性與合法性，購(gòu)房人可在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，委托律師按照一定的法律程序逐項(xiàng)辦理，以達(dá)到省時(shí)、省心、省力的目的。

二、購(gòu)買商品房有什么風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)房人買房和開(kāi)發(fā)商售房的關(guān)系中，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大部分由購(gòu)房人承擔(dān)。因?yàn)?，?gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商的可能風(fēng)險(xiǎn)，在于不能按時(shí)付足房款，但因現(xiàn)在的商品房消費(fèi)信貸之普及，購(gòu)房人的付款風(fēng)險(xiǎn)已大大降低，開(kāi)發(fā)商基本上沒(méi)太大風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房人付款后至開(kāi)發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時(shí)間差。這樣，由于購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間的嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，購(gòu)房人承受了過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)，也遭遇了太多的不幸，這些風(fēng)險(xiǎn)和不幸有：

(一)開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證等事實(shí)對(duì)外銷售期房。一般而言，這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在購(gòu)房人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。

(二)開(kāi)發(fā)商惡意搭售商品房。特別在房?jī)r(jià)價(jià)位高時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購(gòu)房人在實(shí)際面積超過(guò)約定面積一定幅度(一般為3%)時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人則無(wú)法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足或造成購(gòu)房人根本無(wú)能力補(bǔ)足而無(wú)端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開(kāi)發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于“縮水”的商品房，一個(gè)最大的麻煩是預(yù)計(jì)使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無(wú)法重新選擇。

(三)商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履行，致使購(gòu)房人無(wú)法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過(guò)幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得?10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過(guò)程中發(fā)生房?jī)r(jià)下跌之時(shí)適用價(jià)格罰則(逾期交付從低價(jià))應(yīng)有的地位。

(四)發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。這本屬開(kāi)發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理———僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購(gòu)房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中也無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

(五)房屋的“裂、漏”是個(gè)大問(wèn)題。而且一般認(rèn)為裂縫在?0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差、其過(guò)程也煩人，此時(shí)購(gòu)房人一般只能忍受。不過(guò)，值得高興的是廈門市中級(jí)法院的判例確認(rèn)了有問(wèn)題的商品房不僅要整修，而且可重新按質(zhì)論價(jià)，購(gòu)房人多少可拿回一些房款做補(bǔ)

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答。綜上所述，我們可以了解到在購(gòu)買房屋的時(shí)候需要按照相應(yīng)的程序進(jìn)行辦理，商品房的辦理所應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的程序也是非常復(fù)雜的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。