案件簡(jiǎn)介

原被告簽訂房屋買賣合同后，因被告的行為導(dǎo)致喪失原告信賴，原告要求解除合同。

2015年2月26日，原告李某某和被告王某某簽訂《房屋買賣合同》一份，約定房產(chǎn)位置、面積、總價(jià)及付款方式等，但原告了解到被告尚有民間借貸和房屋貸款未歸還，合同項(xiàng)下房屋的房產(chǎn)證與土地證押在第三處;原告認(rèn)為《房產(chǎn)買賣合同》中約定相對(duì)模糊不夠詳細(xì)，容易產(chǎn)生交易安全問題，為此原告于同年2月28日提出再簽訂一份補(bǔ)充合同，但其多次電聯(lián)被告商定簽訂都被推脫，只向其要錢。之后原告先后兩次發(fā)函要求解除合同。另查明，被告上述房屋設(shè)有三處抵押，共抵押金額為96.6萬元。

(案例索引(2016)蘇02民終2637號(hào))

裁判結(jié)果

房屋未被滌除抵押權(quán)，被告具有過錯(cuò)。原告可依據(jù)不安抗辯權(quán)拒絕付款，同時(shí)不構(gòu)成違約。

在房屋買賣合同中，抵押權(quán)能否解除是決定房屋能否順利過戶及合同履行的關(guān)鍵，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)有義務(wù)將出賣房屋上的權(quán)屬情況如實(shí)詳盡的告知房屋買受人。在本案中，被告既未簽訂補(bǔ)充協(xié)議也未及時(shí)清償更未提供適當(dāng)擔(dān)保，具有過錯(cuò)。原告據(jù)此主張行使不安抗辯權(quán)符合法律規(guī)定。

律師說法

不安抗辯權(quán)的成立要件是什么?行使不安抗辯權(quán)后會(huì)產(chǎn)生什么效果?

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于原告不付房款的行為是否成立不安抗辯權(quán)的問題。不安抗辯權(quán)是在雙務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)人在有“確切證據(jù)”證明后履行債務(wù)人在締約后出現(xiàn)足以影響其對(duì)待給付的情形下，可以中止合同并有條件地可解除合同的權(quán)利。我國《合同法》第68條明確規(guī)定了不安抗辯權(quán)適用的情形?？梢?，不安抗辯權(quán)的行使須具備一定的條件。首先，需有法律規(guī)定的不安事由的出現(xiàn);其次，不安抗辯權(quán)應(yīng)當(dāng)由先履行債務(wù)人提出確切證據(jù)證明對(duì)方不能為對(duì)待給付，方可行使。因此，當(dāng)不安抗辯權(quán)行使后，在后履行債務(wù)人提供相應(yīng)擔(dān)保前，先履行債務(wù)人可以中止履行，待其對(duì)履行合同提供了適當(dāng)擔(dān)?；蚩罐q事由消失，不安抗辯權(quán)歸于消滅，先履行債務(wù)人才應(yīng)恢復(fù)履行。在本案中，原告雖無有力證據(jù)證明被告存在不安事由，但房屋買賣合同屬于大宗交易，而且原告亦提供了相應(yīng)線索證明被告存在不安事由，原告對(duì)被告的行為產(chǎn)生合理懷疑屬于正常范疇。被告在原告提出合理懷疑并要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，并未簽訂補(bǔ)充協(xié)議，也未及時(shí)清償欠款滌除抵押權(quán)，亦未提供相應(yīng)擔(dān)保。被告的不作為使得原告已對(duì)被告喪失信賴，因此原告基于法定情形行使不安抗辯權(quán)符合法律規(guī)定。

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