一、商品房預(yù)售合同必須書面嗎

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

二、商品房預(yù)售合同糾紛如何處理

在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點，處理起來比較困難。從實踐來看，商品房預(yù)售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等，其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。

(一)價格糾紛的處理

商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理。

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。首先，應(yīng)當(dāng)堅持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險，而不屬于國家政策性的風(fēng)險。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當(dāng)事人對于這種市場風(fēng)險是能夠預(yù)見的。

基于正常的市場風(fēng)險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險;其次，應(yīng)當(dāng)堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險的區(qū)別。

(二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理

在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對于這類糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅持合同效力的前提下，切實維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。

簽訂商品房預(yù)售合同的時候更重要的是它的內(nèi)容，一般商品房預(yù)售合同是一式兩份，簽訂之后雙方各自保留一份要好好了解清楚。簽訂商品房預(yù)售合同的遇到了一些霸王條款，認(rèn)為自己比較吃虧又不知道該怎么樣解決，可以來律霸網(wǎng)詢問律師。