一、商品房買賣合同中出賣人的違約有哪些情形

關(guān)于出賣人違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

1.交付不能

由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時(shí)就不存在，則協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.交付遲延

謂因可歸責(zé)于債務(wù)人之事由，對于已屆清償期之債務(wù)，能給付而未為給付之違法的遲延。

3.商品房的質(zhì)量瑕疵

《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。雖然《合同法》賦予買受人的解除權(quán)一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質(zhì)量問題將直接關(guān)系到居住人的生命安全，且質(zhì)量問題一般均為隱蔽問題，因此《商品房買賣解釋》賦予買受人可以于合同履行完畢之后行使解除權(quán)。

當(dāng)然，并非所有的質(zhì)量問題都可以導(dǎo)致解約。對于主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，由于難以通過修復(fù)辦法解決，因此，買受人可當(dāng)然地行使解除權(quán)，法律無需苛求質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度。同樣對于地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量問題，如地基下沉等，這些問題同樣是難以修復(fù)，對生命財(cái)產(chǎn)造成極大的安全隱患，買受人同樣可行使解除權(quán)，且不以質(zhì)量問題達(dá)到何種嚴(yán)重程度為要件。當(dāng)然對于上述質(zhì)量問題的確定，一般應(yīng)通過質(zhì)量鑒定部門鑒定后確認(rèn)。

4.商品房的面積短少

《商品房買賣解釋》已將合理誤差限定在3%之內(nèi)，在3%之外，允許買受人行使解除權(quán)，而誤差如上所述，既指建筑面積，也指套內(nèi)建筑面積。參照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝陽變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

5.關(guān)于房屋朝向、間距、位置

對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距的誤差直接導(dǎo)致觀看風(fēng)景遭受嚴(yán)重影響的，則買受人可行使解約權(quán)。對于店面房而言，如果位置、朝向的誤差直接導(dǎo)致經(jīng)過的客流量減少，受客人注意程度減少，外觀的美觀程度受嚴(yán)重影響，都使買受人營利的合同目的受到極大的損害，買受人可行使解約權(quán)。對于一般商品房而言，朝向、間距的誤差，導(dǎo)致日照、通光受到嚴(yán)重影響的，買受人可行使解約權(quán)。對于經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的朝陽變化等的處理，應(yīng)參照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定進(jìn)行處理。

6.關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢

出賣人為吸引買受人，在預(yù)售時(shí)都會(huì)對綠化率、配套設(shè)施等作出允諾，但許多出賣人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現(xiàn)允諾。這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn)，也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，只是在生活環(huán)境、便利生活方面受到影響，這樣的情況不能認(rèn)定為根本性違約，不應(yīng)允許買受人行使解除權(quán)。買受人只能就此主張違約金或賠償損失。

二、房屋出賣人違約要承擔(dān)什么責(zé)任

1.出賣人向買受人支付違約金

《合同法》第114?條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。在商品房買賣合同，對于一般的違約情況應(yīng)按此處理。

關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整?！渡唐贩抠I賣解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這體現(xiàn)了我國《合同法》認(rèn)定補(bǔ)償性是違約金的基本性質(zhì)。法律允許人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)基于當(dāng)事人的申請，適當(dāng)調(diào)整違約金，從原則上講，就是變動(dòng)違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當(dāng)，從而達(dá)到平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的公平和正義。

《商品房買賣解釋》第17條第2項(xiàng)規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第18條第2款規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國共產(chǎn)黨人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

2.由出賣人向買受人賠償損失

由于出賣人的違約行為給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人賠償，對于損失的數(shù)額或者損失的計(jì)算方法或以由雙方在合同中約定;如果沒有約定的，則應(yīng)由買受人舉證證明，這是由出賣人向買受人承擔(dān)賠償損失民事責(zé)任的一般規(guī)則。但是，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：

(1)出賣人惡意違約。

《商品房買賣解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

(2)出賣人存在欺詐行為。

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。

此三種行為均符合法律規(guī)定的欺詐的特征：其一是出賣人有欺詐的故意;其二是出賣人實(shí)施了欺詐的行為;共三是受欺詐人因欺詐而陷于錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示。此三種欺詐行為都有可能使買受人的合同目的落空，最終無法取得房屋。

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