一、一房數(shù)賣商品房買賣合同是否有效

一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。即合同一般是有效的，除去合同法第五十二條規(guī)定。

在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。這種情形最為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒有強(qiáng)制實(shí)際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

二、買房如何預(yù)防一房二賣

在購買房產(chǎn)時，需做到以下幾點(diǎn)，以保證自己的合法權(quán)益不受損害：

1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。

2、認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。

3、特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。

4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時采取提起訴訟并申請訴前財產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。

5、在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。

“一房二賣”構(gòu)成違約后，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請求，即賣房人不但要繼續(xù)履行與在先買房人的合同，還要承擔(dān)對后購房人的違約責(zé)任。

如果購房者想要在買房的時候遠(yuǎn)離一房數(shù)賣的問題，建議在買房的時候要能夠進(jìn)行網(wǎng)簽，可以網(wǎng)簽的房子就能夠有效避開一房數(shù)賣。簽訂一房數(shù)賣商品房買賣合同時不知道合同的內(nèi)容，需要的時候可以來律霸網(wǎng)找律師咨詢解決方案。