拍賣回來(lái)的房會(huì)有債務(wù)糾紛嗎

通過(guò)司法拍賣購(gòu)買的房屋是有可能產(chǎn)生債務(wù)糾紛的，例如房屋被抵押的，拍賣款不有抵償債務(wù)時(shí)，就有可能和抵押權(quán)人產(chǎn)生糾紛。

購(gòu)買法院拍賣房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、房屋質(zhì)量瑕疵的維修責(zé)任只能由購(gòu)買者承擔(dān)。由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時(shí)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對(duì)于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)購(gòu)買者現(xiàn)場(chǎng)短暫的觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量瑕疵。案例：通過(guò)拍賣得來(lái)的房屋雖然存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，但是，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，購(gòu)買了房屋的劉某一家最終沒(méi)能打贏官司。日前，上海市第一中級(jí)人民法院對(duì)該拍賣房屋質(zhì)量糾紛案作出終審判決，房屋的原所有人和拍賣公司不需要承擔(dān)房屋瑕疵修復(fù)和賠償?shù)呢?zé)任。

2、產(chǎn)權(quán)證辦理可能時(shí)間比較長(zhǎng)，甚至可能出現(xiàn)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況由于法院和房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)是兩個(gè)不同的部門，對(duì)法律法規(guī)的理解和實(shí)踐操作的方式不同，特別是中國(guó)部門規(guī)定比較多，法院的規(guī)定與房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)上級(jí)主管部門的規(guī)定可能有些區(qū)別。在這種情況下，可能會(huì)造成房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間比較長(zhǎng)，甚至可能出現(xiàn)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況。

3、一房二賣的情況下，原來(lái)已入住的業(yè)主可能拒絕搬走，購(gòu)買了房屋卻無(wú)法入住開(kāi)發(fā)商可能一房二賣，在銀行為債權(quán)人的情況下，銀行有抵押權(quán)，法院直接拍賣，但房屋的購(gòu)買人之一(未有房屋按揭貸款的購(gòu)買人)由于已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商支付全部購(gòu)房款，早已辦理了入住手續(xù)，并裝修入住房屋。在這種情況下，即便法院拍賣房屋，已入住的業(yè)主拒絕搬離房屋，可能造成購(gòu)買法律拍賣房屋的業(yè)主，雖然取得了房屋的所有權(quán)，但卻無(wú)法入住。

4、購(gòu)買債權(quán)人債權(quán)方式試圖取得房屋所有權(quán)的，可能出現(xiàn)房屋拍賣低價(jià)成交，而購(gòu)買者高價(jià)購(gòu)買債權(quán)，造成既得不到房屋，已支付的價(jià)款也不能返還已購(gòu)買債權(quán)人債權(quán)方式試圖取得房屋所有權(quán)，但鑒于法律法規(guī)規(guī)定，抵押房屋或查封房屋不能直接抵償債權(quán)，必須通過(guò)拍賣或變賣方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，因此，可能出現(xiàn)房屋拍賣或變賣低價(jià)成交，造成購(gòu)買債權(quán)的價(jià)款低于拍賣房屋所得價(jià)款的情況。在這種情況下，購(gòu)買債權(quán)人債權(quán)的購(gòu)買者可能僅得到部分賠償，而不能得到全部賠償。

二、司法拍賣的競(jìng)拍流程

1、競(jìng)買者可以通過(guò)報(bào)紙和網(wǎng)站的公告了解項(xiàng)目的具體情況，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)會(huì)進(jìn)行30天以上的公告，競(jìng)買人也可以趁此期間到項(xiàng)目當(dāng)?shù)亓私馕飿I(yè)具體情況和風(fēng)險(xiǎn)。

2、如果確定有意參與競(jìng)拍，那么就可以將保證金打到法院的指定賬戶中，保證金約為房屋評(píng)估價(jià)的5%。

3、憑借保證金收據(jù)和本人身份有效證明，如果是公司參與競(jìng)拍就可以拿著公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件，辦理競(jìng)買登記手續(xù)。

4、如果競(jìng)拍成功，競(jìng)買人可以拿到《法院裁定書(shū)》、《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》等文件去房管部門過(guò)戶。如未能奪標(biāo)，拍賣結(jié)束三天之后可辦理退還保證金手續(xù)。

5、拍賣當(dāng)天，競(jìng)買人就能憑賬戶和密碼登錄電子競(jìng)價(jià)系統(tǒng)或到競(jìng)買現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍。

三、形成企業(yè)債務(wù)糾紛的原因有哪些

第一：企業(yè)本身資金不足

企業(yè)自身發(fā)展資金不夠，需要對(duì)外舉債才能完成某項(xiàng)出資、投資項(xiàng)目，但是所有的經(jīng)營(yíng)都是帶有風(fēng)險(xiǎn)的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則就是，有利潤(rùn)存在的地方就存在風(fēng)險(xiǎn)，不可能所有的企業(yè)都能夠那么幸運(yùn)的成為盈利的寵兒，而一旦投資失敗，項(xiàng)目失敗，這個(gè)債務(wù)就是不可避免帶給企業(yè)的第一個(gè)糾紛。

第二：遭遇合同詐騙

企業(yè)在與他方正常經(jīng)濟(jì)合同來(lái)往中，遭遇對(duì)方的合同詐騙，導(dǎo)致自己的資金損失。有些合同詐騙犯罪分子，利用收取企業(yè)預(yù)付款、定金、訂金、保證金等形式，誘使企業(yè)簽下一個(gè)前景可觀的合同，合同簽訂以后，這些犯罪分子卷款潛逃，雖然說(shuō)企業(yè)最后可以報(bào)案通過(guò)刑事立案途徑追究該行為人的刑事責(zé)任以及要求退還款項(xiàng)、賠償損失，但是現(xiàn)實(shí)中存在很多人去樓空的現(xiàn)象，如果是卷款潛逃一去不復(fù)返的人物，這個(gè)民事上的債權(quán)，就變成一個(gè)數(shù)據(jù)，企業(yè)的這個(gè)債權(quán)就變成了企業(yè)發(fā)展史上的一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。

第三：合同簽訂不明確。

合同雙方因?yàn)樨浳飻?shù)量、質(zhì)量、規(guī)格、履行方式等發(fā)生糾紛，導(dǎo)致一方明確表示不愿意付款的行為，這時(shí)的債權(quán)債務(wù)雖然真實(shí)的存在，但是需要通過(guò)訴訟或者仲裁程序才能實(shí)現(xiàn)，這個(gè)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的時(shí)間是漫長(zhǎng)的，實(shí)現(xiàn)的成本和代價(jià)是昂貴的，而且最后的結(jié)果能不能勝訴都不一定，因此，這種因?yàn)楹贤炗啿恢?jǐn)慎、合同履行不規(guī)范，給企業(yè)造成的債權(quán)債務(wù)糾紛。

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