2007年6月，汪某與被告馬某經(jīng)房產(chǎn)中介公司簽訂了“房屋購(gòu)銷合同”，約定馬某將其82平方米的房屋以23萬(wàn)元的價(jià)格出售給汪某。當(dāng)天汪某即向馬某支付22萬(wàn)元房款，余款1萬(wàn)雙方約定待辦完過(guò)戶手續(xù)后汪某即時(shí)付清。隨后馬某將房屋交付汪某居住使用。2008年11月，馬某取得了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證，但雙方因過(guò)戶問(wèn)題發(fā)生訴訟糾紛。其間，馬某將上述房屋出售給他人，并變更產(chǎn)權(quán)登記使另一買主取得房屋產(chǎn)權(quán)。汪某認(rèn)為雙方無(wú)法繼續(xù)履行合同、自己未能取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)遭受損失系馬某單方面惡意行為所致，故請(qǐng)求人民法院依法解除雙方所簽合同，歸還其購(gòu)房款，并賠償其按現(xiàn)行價(jià)值計(jì)算的損失即房屋差價(jià)款17.6萬(wàn)等。對(duì)于汪某的要求，馬某認(rèn)為在汪某未支付剩余買房款項(xiàng)前自己不協(xié)助其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權(quán)。

在房屋買賣過(guò)程中，作為賣房人的馬某在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)明知自己沒(méi)有所有權(quán)證，仍與汪某簽訂“房屋購(gòu)銷合同”，存在明顯過(guò)錯(cuò)。而買房人汪某對(duì)此事也知曉，因此其也有錯(cuò)。故雙方都存在過(guò)錯(cuò)。結(jié)合上述案件，從汪某與馬某共同到公證處辦理委托公證、馬某收取購(gòu)房款等行為表明，“房屋購(gòu)銷合同”的簽訂系汪某與馬某真實(shí)意思之表示。雖然爭(zhēng)議房屋在交易時(shí)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但汪某實(shí)際擁有爭(zhēng)議房屋的處分權(quán)。馬某轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房屋，是其對(duì)房屋所有權(quán)處分權(quán)能的行使，該行為不損害國(guó)家、集體、第三人及社會(huì)公共利益，不屬國(guó)家禁止流通與限制流通之不動(dòng)產(chǎn)范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。因此，雙方簽訂的“房屋購(gòu)銷合同”應(yīng)屬合法有效。

筆者認(rèn)為，既然是有效的合同就應(yīng)受法律保護(hù)，并且雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。對(duì)于馬某提出，在汪某未支付剩余買房款項(xiàng)前自己不協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權(quán)的說(shuō)法。筆者的觀點(diǎn)是：我國(guó)《合同法》中的不安抗辯權(quán)是指，當(dāng)事人有證據(jù)證明對(duì)方不能履行義務(wù)，或者有不能履行合同義務(wù)的可能時(shí)，在對(duì)方?jīng)]有履行或者提供擔(dān)保之前，有權(quán)中止履行合同義務(wù)。然而，此前汪某已經(jīng)支付大部分購(gòu)房款，而馬某也沒(méi)有證據(jù)證明汪某有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。故馬某主張的不安抗辯權(quán)，是對(duì)法律關(guān)于不安抗辯權(quán)的錯(cuò)誤理解。因此，馬某將房屋轉(zhuǎn)賣他人的行為是導(dǎo)致雙方合同無(wú)法繼續(xù)履行以及汪某不能獲得房屋所有權(quán)的唯一和根本原因。汪某簽訂合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，馬某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)買房人因此而遭受的損失。近日，當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簩?duì)這起房屋買賣糾紛作出一審判決，依法解除雙方簽訂的《房屋購(gòu)銷合同》，判決房屋賣方馬某退還原告汪某購(gòu)房款23萬(wàn)元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失16.9萬(wàn)元。

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