如果第三人采取欺騙手段，不適用善意取得。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得，應(yīng)該有自己的適用條件：

一、當(dāng)事人在登記的過程中發(fā)生了登記錯(cuò)誤

登記錯(cuò)誤，即在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)的過程中發(fā)生了錯(cuò)誤的登記。這是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的首要條件，如果沒有登記錯(cuò)誤，善意取得便無從發(fā)生。登記錯(cuò)誤就是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上顯示出的不動(dòng)產(chǎn)歸屬及其權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)狀態(tài)不一致的錯(cuò)誤。

根據(jù)登記錯(cuò)誤的原因，可以把登記錯(cuò)誤分為因登記錯(cuò)誤機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤、因當(dāng)事人的錯(cuò)誤和因混合錯(cuò)誤的原因。因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤，是指登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)是登記錯(cuò)誤的原因，如登記機(jī)關(guān)的原因，錯(cuò)把甲的抵押權(quán)登記為乙享有就屬于這種情況。因當(dāng)事人的錯(cuò)誤，是指因?yàn)楫?dāng)事人自己的原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤。例如，甲通過偽造證明書的手段欺騙登記機(jī)關(guān)，從而成為乙房屋的所有權(quán)人。因混合過錯(cuò)的錯(cuò)誤，是指登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人在登記錯(cuò)誤上有共同的過錯(cuò)，如登記機(jī)關(guān)工作人員與甲惡意串通，在登記簿上涂銷了原物權(quán)人乙的登記，而將甲登記為權(quán)利人。這種分類的意義，在于確定登記機(jī)關(guān)或者登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人共同過錯(cuò)時(shí)，登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、當(dāng)事人有合法的權(quán)利外觀

這一要件要求讓與人必須是具有合法權(quán)利外觀的無處分權(quán)人。善意取得保護(hù)的是善意的交易，其基礎(chǔ)在于第三人不知登記錯(cuò)誤，如果第三人明知登記是錯(cuò)誤的依然進(jìn)行交易，顯然就不屬于善意取得制度保護(hù)的范疇。這就意味著，讓與人必須是具有“合法的權(quán)利外觀”，且讓與人必須是記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人。這也表明，只要在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的合法要件具備，實(shí)際的權(quán)利人將無計(jì)可施，被不動(dòng)產(chǎn)登記簿所掩蓋的事實(shí)也將無從得以保護(hù)。但是，在我國司法實(shí)踐中，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋(一)》第17條第二款規(guī)定的，在登記為權(quán)利人的夫妻一方處分夫妻共有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，第三人并不能因處分人具有合法的權(quán)利外觀而取得不動(dòng)產(chǎn)。這顯然與物權(quán)法中的善意取得相背離。

三、當(dāng)事人雙方有交易行為

這也就是說，第三人必須通過合法的交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，受讓人已經(jīng)支付了合理的對(duì)價(jià)并取得了物權(quán)，即第三人作為新的物權(quán)人已經(jīng)被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得旨在維護(hù)交易安全，實(shí)現(xiàn)這一目的，是交易行為安全性的要求，只有具體的市場(chǎng)交易行為得到了合理的保障，才能確保整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的安全性。

交易行為必須是法律行為，當(dāng)事人必須有發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示，同時(shí)交易行為還要符合經(jīng)濟(jì)上的特征，即通過有償?shù)碾p方交易行為，才是善意取得制度中的交易行為。

四、交易相對(duì)人有善意的信賴

民法上的善意是指行為人在從事民事行為時(shí)，不知道或無法知道其行為缺乏法律根據(jù)，而認(rèn)為其行為合法或其行為的相對(duì)人有合法權(quán)利的一種主觀心理狀態(tài)。通常情況下，通過登記表現(xiàn)出來的物權(quán)，即使與真實(shí)權(quán)利狀況不一致，也被擬制為真實(shí)的物權(quán)，也就是說，第三人只要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記，登記的物權(quán)就是一個(gè)真實(shí)有效而又合法的物權(quán)，登記所表現(xiàn)出來的外觀不存在權(quán)利真實(shí)性的瑕疵。

善意取得，又稱即時(shí)取得或即時(shí)時(shí)效，指動(dòng)產(chǎn)占有人向第三人移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他物權(quán)，即使動(dòng)產(chǎn)占有人無處分動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，善意受讓人仍可取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。