民間借貸法律關(guān)系的性質(zhì)界定

本文涉及到名為房屋買賣合同的實(shí)為借款擔(dān)保案例較為復(fù)雜，幾經(jīng)審理，作者清晰梳理出了幾層不同的法律關(guān)系，案例典型分析周全，因此將本文推薦給大家。

【裁判要旨】

同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系的性質(zhì)確定案由;均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系的，則按訴爭(zhēng)的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)案由，一并審查。對(duì)商品房買賣合同或民間借貸法律關(guān)系的性質(zhì)界定，應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)決定，可根據(jù)合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮。

【基本案情】

申請(qǐng)?jiān)賹徣?一審原告、二審被上訴人、再審被申請(qǐng)人)：海南國(guó)盛集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱國(guó)盛公司)。

被申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人、再審申請(qǐng)人)：劉益成。

第三人：洋浦東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東泰公司)。

東泰公司于2008年在洋浦開(kāi)發(fā)名為華泰豪苑的房地產(chǎn)項(xiàng)目。涉案商鋪系華泰豪苑地上一層商鋪。2008年8月20日，劉益成以投資經(jīng)營(yíng)為目的，與東泰公司簽訂了商品房買賣合同。同年9月24日，劉益成申請(qǐng)辦理涉案商鋪預(yù)告登記，洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局至2012年4月23日才補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。涉案商鋪所在華泰豪苑項(xiàng)目于2010年5月28日申報(bào)驗(yàn)收，但至2011年3月22日才驗(yàn)收合格。海南二中院作出的(2011)海南二中民終字第429號(hào)民事判決，確認(rèn)國(guó)盛公司對(duì)包括涉案商鋪在內(nèi)的華泰豪苑A、B、C幢樓均享有優(yōu)先受償權(quán)。洋浦法院依據(jù)(2011)海南二中民終字第429號(hào)民事判決查封了涉案商鋪。劉益成不服，提出執(zhí)行異議，洋浦法院于2012年5月22日作出(2012)浦執(zhí)異字第14號(hào)執(zhí)行裁定：中止對(duì)涉案商鋪的執(zhí)行。國(guó)盛公司不服，提起本案訴訟。

一審原告的訴訟請(qǐng)求是：1.確認(rèn)劉益成與第三人東泰公司之間不存在華泰豪苑第一層3000平方米商鋪的買賣關(guān)系，確認(rèn)劉益成不享有前述房產(chǎn)的所有權(quán);2.確認(rèn)國(guó)盛公司對(duì)前述房產(chǎn)享有執(zhí)行權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)，許可執(zhí)行。

海南二中院再審中另外查明：2008年8月，原海南省洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中級(jí)人民法院查封了東泰公司開(kāi)發(fā)的華泰豪苑項(xiàng)目(包括涉案商鋪)。同年9月，劉益成將410萬(wàn)元匯入該院指定的銀行賬號(hào)后，涉案商鋪得以解封。同年12月，國(guó)盛公司與東泰公司簽訂了洋浦華泰豪苑項(xiàng)目工程施工合同，約定由國(guó)盛公司續(xù)建華泰豪苑項(xiàng)目工程6層至17層主體工程及5層以下未完工程。

2010年7月14日,劉益成給東泰公司出具回購(gòu)款清償證明載明：2008到2009年期間共簽訂華泰豪宛A、B、C幢地下一層、地上一層、二層、三層、四層、五層、六層的商品房買賣合同，除地上一層未回購(gòu)?fù)?，其余全部回?gòu)。同年8月6日，東泰公司出具的交房確認(rèn)書載明：劉益成于2008年8月20日向本公司購(gòu)買涉案商鋪已向房管單位預(yù)告登記備案完成，本公司今日以現(xiàn)狀交房給劉益成，并將該交房確認(rèn)書抄送給海南佰信物業(yè)管理有限公司。同年8月10日，劉建華、劉益成及海南佰信物業(yè)管理有限公司共同簽訂房屋入伙交接書，約定將涉案商鋪交付給劉益成。在國(guó)盛公司與東泰公司的工程款糾紛一案中，為了防止東泰公司轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，國(guó)盛公司申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。洋浦法院于2010年10月11日作出(2010)浦民保字第1號(hào)民事裁定，查封了涉案商鋪等財(cái)產(chǎn)。后國(guó)盛公司提起訴訟。

2011年12月23日，海南二中院作出(2011)海南二中民終字第429號(hào)民事判決，判決確認(rèn)國(guó)盛公司對(duì)包括本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)在內(nèi)的華泰豪苑A、B、C幢樓均享有優(yōu)先受償權(quán)。2011年7月6日，劉益成與東泰公司簽訂回購(gòu)協(xié)議約定,甲方(劉益成)于2008年8月20日向乙方(東泰公司)購(gòu)買華泰豪苑涉案商鋪，甲方已將購(gòu)房款全部付清;經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方在2011年9月30日前以1306萬(wàn)元的價(jià)格回購(gòu)涉案商鋪，逾期雙方同意協(xié)議作廢。2012年7月15日，?？?/a>裕豐旺農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司出具證明，證實(shí)該公司賬號(hào)及法定代表人賬號(hào)于2008年9月23日至2008年9月27日間匯款給洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院等單位，均為受劉益成委托代為支付。

【審判結(jié)果】

海南省洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院一審判決：一、許可對(duì)涉案商鋪繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行;二、駁回國(guó)盛公司、東泰公司的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，劉益成不服一審判決，提起上訴。海南省第二中級(jí)法院二審判決駁回上訴，維持原判。劉益成不服二審判決，向海南省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹彙＝?jīng)該院審委會(huì)討論決定，作出(2013)瓊民申字第279號(hào)民事裁定，指令海南省第二中級(jí)人民法院再審本案。

海南二中院再審認(rèn)為：劉益成與東泰公司簽訂商品房買賣合同，由劉益成購(gòu)買涉案商鋪。劉益成按買賣合同約定支付購(gòu)房款，并辦理商品房預(yù)告登記。雙方雖簽訂房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議，但該回購(gòu)協(xié)議約定東泰公司應(yīng)于2011年9月30日前回購(gòu)涉案商鋪，逾期則該回購(gòu)協(xié)議作廢。本案現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明東泰公司于2011年9月30日前回購(gòu)涉案商鋪，而該回購(gòu)協(xié)議與回購(gòu)款清償證明能夠互相印證，足以證明涉案商鋪尚未被回購(gòu)的事實(shí)。國(guó)盛公司認(rèn)為，涉案商鋪已被回購(gòu)，但未能提供充分的證據(jù)予以證明，根據(jù)誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證原則，其該項(xiàng)主張，不予支持。劉益成與東泰公司簽訂的交房確認(rèn)書、房屋入伙交接書，約定以現(xiàn)狀交房，且涉案商鋪辦理的商品房預(yù)告登記至今尚未撤銷，劉益成提出其實(shí)際占有涉案商鋪的主張，理由充分，予以支持。

根據(jù)物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定，房屋預(yù)告登記具有權(quán)利公示效力，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。據(jù)此，涉案商鋪未經(jīng)權(quán)利人劉益成同意，不得隨意處分。由于劉益成已全部支付了涉案商鋪的購(gòu)房款并實(shí)際占有，國(guó)盛公司請(qǐng)求繼續(xù)查封涉案商鋪，缺乏依據(jù)，本院不予支持。國(guó)盛公司認(rèn)為，東泰公司與劉益成之間是名為房屋買賣實(shí)為借貸關(guān)系的問(wèn)題，不屬于本案審理范圍。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以撤銷。經(jīng)海南省第二中級(jí)法院審判委員會(huì)討論決定，判決：一、撤銷本院(2012)海南二中民終字第724號(hào)民事判決和海南省洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院(2012)浦民初字第86號(hào)民事判決;二、駁回海南國(guó)盛集團(tuán)有限公司的訴訟請(qǐng)求。

國(guó)盛公司不服再審判決，向海南省高級(jí)法院申訴。國(guó)盛公司申訴稱：

(一)有新的證據(jù)足以推翻原判決。2014年9月3日、9月14日，洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、洋浦管委會(huì)辦公室分別出具證明，證明因工程款糾紛，在政府相關(guān)部門的主持協(xié)調(diào)和見(jiàn)證下，國(guó)盛公司在2010年底、2011年6月30日至2012年2月23日期間，應(yīng)部分購(gòu)房者要求交付房產(chǎn)，分9次向東泰公司交付了142套房產(chǎn)，并附上房產(chǎn)清單，均沒(méi)有涉及本案涉及的一層3000平方米鋪面。上述兩份證明足以證明國(guó)盛公司并沒(méi)有將涉案鋪面實(shí)際交付東泰公司，更談不上劉益成實(shí)際占有該房產(chǎn)。再審判決認(rèn)定劉益成實(shí)際占有涉訴房產(chǎn)是錯(cuò)誤的。

(二)劉益成提交的交房確認(rèn)書、入伙協(xié)議書載明的交房時(shí)間是2010年8月，而本案涉訴的華泰豪苑的竣工驗(yàn)收合格時(shí)間為2011年3月，在此之前東泰公司不具備交付條件，劉益成提交的上述證據(jù)證明于2008年8月交房與事實(shí)不符，再審判決認(rèn)定的事實(shí)缺乏證據(jù)證明。

(三)再審判決混淆了交付和實(shí)際占有兩個(gè)概念。交付是物品占有的轉(zhuǎn)移，是一種法律行為;實(shí)際占有是一種物和事實(shí)狀態(tài)，即物為人所支配的事實(shí)。虛假的交付不可能產(chǎn)生實(shí)際的占有，劉益成并未實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋。

(四)劉益成與東泰公司之間名為房屋買賣關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系，雙方約定的涉案商鋪交易價(jià)格明顯低于正常的價(jià)格，每平方米僅為1666.7元，且買賣合同簽訂后立即簽訂了房屋回購(gòu)協(xié)議。東泰公司在庭審中陳述其與劉益成名為買賣實(shí)為借貸關(guān)系，雙方進(jìn)行的預(yù)告登記行為也僅僅是作為借貸的保證，不應(yīng)產(chǎn)生預(yù)告登記的法律效力。涉案房屋2014年才辦理正式的預(yù)告登記證，此時(shí)房屋早已處于查封狀態(tài)，該預(yù)告登記程序不合法，不應(yīng)產(chǎn)生預(yù)告登記的法律效力。

(五)預(yù)告登記并非物權(quán)登記，也不是抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記，不發(fā)生物權(quán)效力，不具有備優(yōu)先受償?shù)臈l件。再審判決認(rèn)定劉益成預(yù)告登記權(quán)可對(duì)抗優(yōu)先受償權(quán)錯(cuò)誤。

(六)劉益成在庭審中均陳述購(gòu)買涉案房屋是為了投資而不是為了生活消費(fèi)，而事實(shí)上是名為買賣實(shí)為借貸，不具有消費(fèi)者的最基本的條件，再審判決依據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》第2條的規(guī)定，認(rèn)定劉益成是消費(fèi)者，預(yù)告登記權(quán)可對(duì)抗優(yōu)先受償權(quán)是錯(cuò)誤的。

綜上，依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)賹?。海南省高院審查認(rèn)為:

(一)劉益成與東泰公司之間房屋買賣合同的事實(shí)不具備阻斷涉案商鋪被強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

1.預(yù)告登記的事實(shí)不具備阻斷人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。(1)涉案商鋪預(yù)告登記的辦理是違反法律規(guī)定的。2008年9月24日，劉益成申請(qǐng)辦理涉案商鋪預(yù)告登記，洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局至2012年4月23日才補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。2008年9月25日，洋浦法院將解除查封涉案房產(chǎn)的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局。(2)預(yù)告登記已失效。物權(quán)法第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鄙姘干啼佀谌A泰豪苑項(xiàng)目于2011年3月22日驗(yàn)收合格，此時(shí)涉案商鋪能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。劉益成在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)涉案商鋪產(chǎn)權(quán)登記，該預(yù)告登記已失效。(3)預(yù)告登記中的處分是指當(dāng)事人的民事處分行為，并不包括司法機(jī)關(guān)的司法強(qiáng)制措施。

2.最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》所指稱的消費(fèi)者，為生活消費(fèi)。劉益成為投資行為，不享有消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。

3.劉益成沒(méi)有實(shí)際占有涉案商鋪，也沒(méi)有證據(jù)證明未辦理過(guò)戶登記手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定，人民法院可以采取查封等強(qiáng)制措施。

(二)劉益成與東泰公司之間的法律關(guān)系是名為房屋買賣實(shí)為借貸的關(guān)系。對(duì)商品房買賣合同或民間借貸法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)決定。結(jié)合本案案情，根據(jù)房屋買賣合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮，劉益成與東泰公司的真實(shí)法律關(guān)系應(yīng)是名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保。在審查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)海南省高級(jí)法院已于2013年8月19日作出(2013)瓊民申字第279號(hào)民事裁定，指令海南省第二中級(jí)人民法院再審，海南省第二中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)再審，已于2014年6月4日作出(2013)海南二中民再字第3號(hào)民事判決。海南省高級(jí)法院依照最高人民法院《關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第402條規(guī)定，裁定終結(jié)審查(2015)瓊民申字第91號(hào)，由本院按照民事訴訟法第一百九十八條第二款的規(guī)定提審(2013)海南二中民再字第3號(hào)許可執(zhí)行糾紛案。

【法官評(píng)析】

本案存在兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn):一是本案對(duì)劉益成與東泰公司之間真實(shí)的法律關(guān)系——真實(shí)的房屋買賣關(guān)系還是名為房屋買賣實(shí)為借貸關(guān)系,應(yīng)否予以審查;二是劉益成與東泰公司之間房屋買賣合同的事實(shí)能否阻斷涉案商鋪被強(qiáng)制執(zhí)行。

一、劉益成與東泰公司之間真實(shí)的法律關(guān)系應(yīng)否予以審查

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于印發(fā)修改后的〈民事案件案由規(guī)定〉的通知》之規(guī)定，同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系的性質(zhì)確定案由;均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系的，則按訴爭(zhēng)的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)案由。本案雖為執(zhí)行異議之訴,但國(guó)盛公司一審訴訟請(qǐng)求包括確認(rèn)劉益成與第三人東泰公司之間不存在華泰豪苑第一層3000平方米商鋪的買賣關(guān)系，確認(rèn)劉益成不享有前述房產(chǎn)的所有權(quán)之訴請(qǐng)。實(shí)際上，本案當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系為確認(rèn)之訴和執(zhí)行異議之訴，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于印發(fā)修改后的〈民事案件案由規(guī)定〉的通知》和規(guī)定，應(yīng)一并審查。因此，本案再審判決對(duì)于東泰公司與劉益成之間的真實(shí)法律關(guān)系予以回避，直接按照表面上的房屋買賣合同關(guān)系來(lái)處理執(zhí)行異議之訴，是錯(cuò)誤的。

二、劉益成與東泰公司之間房屋買賣合同的事實(shí)是否具備阻斷涉案商鋪被強(qiáng)制執(zhí)行的效力

1.預(yù)告登記的事實(shí)不具備阻斷人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。首先，涉案商鋪預(yù)告登記的辦理違反法律規(guī)定。2008年9月24日，劉益成申請(qǐng)辦理涉案商鋪預(yù)告登記;2008年9月25日，洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局收到解除查封涉案房產(chǎn)的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)。2012年4月23日，洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局才補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。而此時(shí)，涉案房產(chǎn)所在項(xiàng)目已驗(yàn)收合格一年多，完全可以辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，無(wú)需補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。其次，預(yù)告登記已經(jīng)失效。物權(quán)法第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鄙姘干啼佀谌A泰豪苑項(xiàng)目于2011年3月22日驗(yàn)收合格，此時(shí)涉案商鋪能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。劉益成在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)涉案商鋪產(chǎn)權(quán)登記，該預(yù)告登記已失效。再審判決關(guān)于預(yù)告登記至今未撤銷的認(rèn)定違背了物權(quán)法規(guī)定。最后，預(yù)告登記中的處分是指當(dāng)事人的民事處分行為，并不包括司法機(jī)關(guān)的司法強(qiáng)制措施。

2.非生活消費(fèi)者不享有消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二條的規(guī)定，消費(fèi)者僅指生活消費(fèi)，故最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條所指稱的消費(fèi)者亦為生活消費(fèi)。劉益成為投資行為，不享有消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。

3.對(duì)已出售給第三人的未過(guò)戶的房屋不得查封、扣押、凍結(jié)應(yīng)同時(shí)具備四個(gè)條件。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！痹摋l分為兩個(gè)層次，前一層規(guī)定可以查封、扣押、凍結(jié)的條件，后一層則明確不得查封、扣押、凍結(jié)的條件。對(duì)已出售給第三人的未過(guò)戶的房屋不得查封、扣押、凍結(jié)，應(yīng)當(dāng)符合以下四個(gè)條件：(1)第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款;(2)第三人已占有該不動(dòng)產(chǎn);(3)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記;(4)第三人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記無(wú)過(guò)錯(cuò)。滿足上述四個(gè)條件，人民法院則不能對(duì)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，反之，有任意一個(gè)以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。而綜合本案情況，劉益成除成就支付了全部?jī)r(jià)款這一條件外，另外三個(gè)條件均不成就，因此，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定，人民法院可以采取查封等強(qiáng)制措施。

三、劉益成與東泰公司之間的法律關(guān)系

(一)從商品房買賣合同關(guān)于商鋪面積、單價(jià)、總價(jià)款的約定來(lái)看，合同第三條約定，劉益成所購(gòu)商鋪為華泰豪苑第一層，面積為3000平方米。而在房屋建成后，經(jīng)測(cè)量，華泰豪苑第一層的面積為2100平方米，與合同約定的面積相差900平方米。如劉益成是真的購(gòu)買涉案商鋪，對(duì)于約定面積與實(shí)測(cè)面積出現(xiàn)如此之大的差異，與一般的房屋買賣比較而言，常理難以解釋。合同第四條約定，涉案商鋪的單價(jià)為1666.7元/平方米，總價(jià)款為500萬(wàn)元。結(jié)合合同關(guān)于面積的約定，可以推算出，商鋪的單價(jià)就是總價(jià)款500萬(wàn)元除以約定面積3000平方米所得出的。面積、單價(jià)、總價(jià)款三者之間出現(xiàn)如此關(guān)系，也是一般房屋買賣合同所罕見(jiàn)的。且涉案商鋪的單價(jià)僅為1666.7元，與市場(chǎng)價(jià)相差巨大，不合常理。

(二)劉益成主張其與東泰公司是房屋買賣關(guān)系，但自始至終并未向法庭出示東泰公司就該房屋買賣所開(kāi)具的購(gòu)房發(fā)票。從商品房買賣合同簽訂的日期為2008年8月20日來(lái)看，至劉益成在2012年向洋浦法院提出執(zhí)行異議，及國(guó)盛公司與東泰公司提起本案訴訟，已過(guò)去近4年時(shí)間，但在一審、二審至再審，劉益成均未向法院提供購(gòu)房發(fā)票。在東泰公司反復(fù)主張其與劉益成之間是借貸關(guān)系，商品房買賣合同是按劉益成要求所簽，用以擔(dān)保借貸的情況，劉益成提供不了購(gòu)房發(fā)票，無(wú)法證明二者之間是否存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。

(三)從事后東泰公司與劉益成簽訂的回購(gòu)協(xié)議來(lái)看，在簽訂了商品房買賣合同后，劉益成與東泰公司先后于2008年10月28日及2011年7月6日簽訂房屋回購(gòu)承諾書和回購(gòu)協(xié)議，以高出合同價(jià)格一倍多的價(jià)格對(duì)涉案商鋪進(jìn)行回購(gòu)。對(duì)于一般的房屋買賣，此種回購(gòu)的情況非常少見(jiàn)。而近些年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為融資，向個(gè)人或民間借貸組織借款后又以房屋買賣合同及回購(gòu)協(xié)議的形式對(duì)借款進(jìn)行擔(dān)保是比較通行的做法。包括海南省高級(jí)法院作出的(2013)瓊民三終字第96號(hào)民事判決等生效法律文書也已確認(rèn)劉益成與東泰公司之間存在多筆民間借貸。已生效的(2015)海南二中民一終字第515號(hào)民事判決書認(rèn)定，劉益成與東泰公司先后簽訂的房屋回購(gòu)承諾書和回購(gòu)協(xié)議實(shí)質(zhì)上為借貸關(guān)系，雙方先后設(shè)立了房屋買賣和借貸兩個(gè)法律關(guān)系，雙方以商品房買賣合同的方式為借貸提供擔(dān)保，同時(shí)房屋回購(gòu)承諾書和回購(gòu)協(xié)議又為商品房買賣合同附設(shè)了解除和履行條件。

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