以簽訂房產(chǎn)買賣合同作為民間借貸的擔保是否有效

案情簡介：

張某起訴至法院稱其與王某2015年12月12日簽訂了《商品房買賣合同》，購買王某所有的商品房一套，房款總價為30萬元。合同中約定，張某于合同簽訂之日給付王某房款定金8萬，王某于2016年1月11日交付房屋并協(xié)助張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，張某于2016年1月11日付清房款余款。因王某未履行合同約定，導(dǎo)致未能進行房屋過戶手續(xù)，后張某起訴至法院。辦案法官在審理過程中發(fā)現(xiàn)此案存在諸多疑點。根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)價格，此房價明顯低于同期房價。經(jīng)法官多次詢問，被告王某陳述其因資金周轉(zhuǎn)，向張某借款8萬元，以借貸的目的簽訂了房屋買賣合同。

法院判決：變更訴訟請求或者駁回原告訴訟請求。

本案中，雙方簽訂的商品房買賣合同的房屋價格明顯低于市場價，價格相差明顯。雙方當事人之間名為房屋買賣合同關(guān)系實為民間借貸關(guān)系。法院依法向原告釋明，應(yīng)當按照當事人真實意思表示履行，告知張某撤訴以民間借貸案由重新起訴。

律師說法：民間借貸中以借貸為目的簽訂商品房買賣合同作為借貸的擔保，是一種讓與擔保的模式，在我國相關(guān)民法規(guī)則當中并沒有對讓與擔保制度的明確規(guī)定，僅在2015年9月1日實施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條當中首次對這種情況作出了司法解釋，即：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回其起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！?/p>

即以簽訂房產(chǎn)買賣合同作為借貸關(guān)系擔保的這種方式，須按照雙方民間借貸的真實法律關(guān)系進行訴訟及處理，單獨要求起訴借款人履行房產(chǎn)買賣合同不會得到法院的支持。

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