一、沒(méi)預(yù)售許可證能不能賣(mài)房

如果是對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行銷(xiāo)售的，是不需要預(yù)售許可證的，如果是銷(xiāo)售期房就需要預(yù)售許可證，沒(méi)有預(yù)售許可證銷(xiāo)售房屋的，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第九條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十三條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷(xiāo)《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。

(一)未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的;

(二)挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的;

(三)未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

二、商品房預(yù)告登記和預(yù)售登記的區(qū)別

在預(yù)告登記之下，當(dāng)事人簽訂合同以使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，債權(quán)人為了使自己的債權(quán)實(shí)現(xiàn)更為確定時(shí)可以進(jìn)行預(yù)告登記以保全權(quán)利和順位，也可以不進(jìn)行預(yù)告登記而等待債務(wù)人到期履行。因此，在預(yù)告登記之下，當(dāng)事人是否登記是可以自主決定的一種權(quán)利。而在商品房預(yù)售登記中，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)是由預(yù)售人辦理預(yù)售登記手續(xù)，因辦理登記乃是預(yù)售人的一項(xiàng)義務(wù)，不是可以自主決定的。

1、預(yù)售登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，而預(yù)告登記則是不動(dòng)產(chǎn)登記中重要的制度。

首先，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記必須由法律作出明文規(guī)定，但我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定并未明確規(guī)定預(yù)售合同登記屬于不動(dòng)產(chǎn)登記?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)?！钡?3條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！睆纳鲜錾唐贩款A(yù)售登記進(jìn)行登記備案看，我國(guó)實(shí)行登記備案制度的目的主要是對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查。從我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的備案登記制度在目前應(yīng)屬于是房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)對(duì)合同的一種行政管理措施。而預(yù)告登記的制度則在物權(quán)法中明文規(guī)定。

其次，從不動(dòng)產(chǎn)登記成立要件上看，我國(guó)目前規(guī)定的商品房合同預(yù)售登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。“不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。因不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容，就是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的種種物權(quán)變動(dòng)的登記，所以不動(dòng)產(chǎn)登記又被稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。目前大多學(xué)者觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的。商品房預(yù)售的對(duì)象是正在建設(shè)中的期房，期房不存在如現(xiàn)房那樣對(duì)立完整意義的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更不可能產(chǎn)生商品房物權(quán)變更的問(wèn)題，因此，在辦理權(quán)屬登記之前，購(gòu)房人只擁有購(gòu)房合同的債權(quán)，而不可能取得所購(gòu)房屋的物權(quán)。

因而，商品房預(yù)售登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)變更登記的一種，購(gòu)房者不因商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦理登記而取得房屋的所有權(quán)，在未辦理房屋權(quán)屬登記前，購(gòu)房者只擁有合同債權(quán)。

2、預(yù)售登記后購(gòu)房者擁有的仍然是債權(quán)，而預(yù)告登記是對(duì)房屋享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)登記，并且預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。

首先，預(yù)售登記制度的公示力度不夠。公示要求需以一定的外在形式表現(xiàn)出來(lái)，而且第三人能夠通過(guò)合理的方式予以查詢(xún)。對(duì)于我國(guó)目前的預(yù)售登記，各個(gè)地方、各個(gè)歷史階段具體操作有所不同。在2年前，各地對(duì)商品房預(yù)售登記非常亂，很難通過(guò)向登記機(jī)關(guān)查詢(xún)，部分登記機(jī)關(guān)甚至不允許一般人查詢(xún);近年來(lái)有所改善，許多地方預(yù)售登記均采取了電腦聯(lián)網(wǎng)登記，允許第三人查詢(xún)，但仍有一些地方因經(jīng)濟(jì)等原因登記管理極不完善，第三人查詢(xún)非常不方便甚至登記機(jī)關(guān)不允許查詢(xún)。因此，預(yù)售登記是否屬于一種公示手段，因視具體的歷史階段、具體的地方而言，不能一概認(rèn)為我國(guó)目前預(yù)售登記具有公示的效果。

其次，即使預(yù)售登記有公示的效果，也改變不了其債權(quán)的本質(zhì)。而債權(quán)若具有優(yōu)先于物權(quán)的效力，也必須通過(guò)法律作出明確的規(guī)定。債權(quán)對(duì)抗第三人物權(quán)，屬于優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)采取法定原則。在我國(guó)目前沒(méi)有法律規(guī)定商品房預(yù)售合同具有對(duì)抗第三人物權(quán)的法律效力的情形下，不能僅僅因預(yù)售合同登記具有公示作用而認(rèn)為購(gòu)房者的權(quán)利具有對(duì)抗第三人物權(quán)的法律效力。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“沒(méi)預(yù)售許可證能不能賣(mài)房”問(wèn)題進(jìn)行的解答，如果是對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行銷(xiāo)售的，是不需要預(yù)售許可證的，如果是銷(xiāo)售期房就需要預(yù)售許可證，沒(méi)有預(yù)售許可證銷(xiāo)售房屋的，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。