肺炎疫情作為一種不可抗力成為合同當(dāng)事人的免責(zé)事由，必須發(fā)生在合同成立以后、履行以前，且本次疫情必須影響合同的正常履行。在房屋租賃合同簽訂后，出租人將房屋交付承租人使用，出租人已經(jīng)履行了合同義務(wù)，而承租人支付租金的義務(wù)可以通過網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等非接觸方式履行，故不存在合同不能正常履行的情況。故承租人以疫情影響為由要求出租人減免租金或解除合同，需要進(jìn)一步提供證據(jù)證明疫情對其租賃房屋的影響以及造成的損失。

一、關(guān)于出租人減免租金的問題。承租人在簽訂租賃合同時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明知該房屋的使用形式。就經(jīng)營性用房而言，因疫情嚴(yán)重地區(qū)政府采取了嚴(yán)格管控的措施，或政府要求疫情期間延期復(fù)工，導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋，此時，出租人也無法提供可供承租人持續(xù)經(jīng)營的房屋使用。故在疫情期間租賃合同目的無法實現(xiàn)，承租人有權(quán)要求減免疫情嚴(yán)格管控期間或應(yīng)政府要求延期復(fù)工期間的租金。目前，各地政府為支持企業(yè)發(fā)展，已經(jīng)出臺了相關(guān)政策，支持減免國有資產(chǎn)類經(jīng)營性房產(chǎn)疫情期間的租金，倡議免收其他經(jīng)營性房產(chǎn)疫情期間的租金。就住宅類用房而言，承租人因自身原因被隔離而無法返回租賃房屋，此時疫情并未影響該房屋的使用功能，也未導(dǎo)致租賃合同不能履行，故承租人要求減免房屋的請求不應(yīng)得到支持。如因政府管控，導(dǎo)致承租人無法返回租住地而無法使用租賃房屋，則承租人應(yīng)當(dāng)盡到提前告知義務(wù)，與出租人積極協(xié)商房租減免或退租事宜，就告知后的減租問題，應(yīng)當(dāng)按照公平原則，由承租人與出租人共同分擔(dān)疫情期間的租金損失。承租人未履行告知義務(wù)的，就擴大損失部分，應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。

二、關(guān)于承租人要求解除租賃合同的問題。根據(jù)合同法第94條的規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。承租人以房屋不能正常使用、不能實現(xiàn)合同目的為由要求解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮疫情帶來的損失以及對剩余租期的影響。短期租賃合同或剩余租期較短的，則承租人的租賃目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，其有權(quán)要求解除租賃合同。但承租人應(yīng)當(dāng)提前發(fā)出解除合同的通知，說明解除事由并提供相應(yīng)的佐證。就上述情況，出租人要求承租人承擔(dān)違約金的，不應(yīng)得到支持。剩余租期超過一年及以上的，就目前情況而言，疫情并不會帶來這么長時間的影響，且承租人可以通過要求減免租金的方式降低其損失。如果承租人據(jù)此要求退租，對出租人有失公平，也不利于市場經(jīng)濟的穩(wěn)定，故其要求解除租賃合同的請求不應(yīng)得到支持。