一、買(mǎi)賣(mài)合同解除生效時(shí)間是怎么規(guī)定的?

雙方當(dāng)事人協(xié)商一致之時(shí)就是合同解除生效之時(shí)，或者由雙方當(dāng)事人商定解除生效的日期。

事人根據(jù)約定解除權(quán)和法定解除權(quán)主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。

通知可以是口頭的，也可以是書(shū)面的，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?？陬^通知的，口頭告知簽訂合同的對(duì)方當(dāng)事人時(shí)即為到達(dá);書(shū)面通知的，通知送達(dá)對(duì)方當(dāng)事人或其指定的人簽收即為到達(dá)。

對(duì)方當(dāng)事人接到解除合同的通知后，認(rèn)為不符合約定的或者法律規(guī)定的解除合同的條件，不同意解除合同的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)能否解除合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，未辦理有關(guān)手續(xù)，合同不能解除。

二、買(mǎi)賣(mài)合同解除的條件

《合同法》第94條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明將不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。”

三、明確約定違約責(zé)任的重要性主要體現(xiàn)在哪里?

1、在簽約階段，促使對(duì)方全面準(zhǔn)確的估計(jì)自己的履約能力，謹(jǐn)慎簽約。

實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生因簽約人估計(jì)不足或其他不確定因素導(dǎo)致簽約一方或雙方不能按約履行合同義務(wù)，致使合同守約人的利益受損引發(fā)糾紛的情形。為避免發(fā)生潛在風(fēng)險(xiǎn)，合同雙方將違約責(zé)任條款作出明確約定，就會(huì)使簽約人謹(jǐn)慎簽約，全面系統(tǒng)的估計(jì)自己的履約能力，防止簽約人故意違約，提高簽約人履行合同的自覺(jué)性，并在履約過(guò)程中積極按合同約定履行義務(wù)，使合同風(fēng)險(xiǎn)消弭于簽約階段。

2、在履約階段，可促使對(duì)方積極履約，并在對(duì)方有違約情形發(fā)生時(shí)，及時(shí)確定違約責(zé)任，必要時(shí)可采取有效措施，使守約方損失降至最低。

因合同中有明確具體的違約責(zé)任約定，會(huì)給對(duì)方造成一定的心理威懾，促使對(duì)方盡可能的依約履行合同。合同中的違約責(zé)任條款如果明確具體，在履約過(guò)程中出現(xiàn)違約情形時(shí)，可以迅速確定責(zé)任，及時(shí)采取有效措施，使守約方損失降至最低。如果守約方具有一定的實(shí)際控制能力，就可以直接依違約金條款扣款、壓款，取得下一步的談判主動(dòng)。

3、如果自行協(xié)商不能解決糾紛而訴至法院或仲裁機(jī)構(gòu)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以依據(jù)相關(guān)條款直接確定違約方的違約責(zé)任，防范訴訟舉證不利及敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)我國(guó)《合同法》等相關(guān)法律的規(guī)定，雙方當(dāng)事人因沒(méi)有約定相關(guān)違約責(zé)任條款而按法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，違約方只賠償對(duì)方因違約所造成的實(shí)際損失，且對(duì)該實(shí)際損失當(dāng)事人還必須提供相應(yīng)證據(jù)加以證明。這里就存在一個(gè)加重守約方舉證責(zé)任問(wèn)題，無(wú)形中給守約方索賠增加障礙，不能使自己的利益得到及時(shí)有效的保護(hù)。在一些實(shí)際案例當(dāng)中，因當(dāng)事人不能提供充分證據(jù)來(lái)證明違約方帶來(lái)的損失，而在訴訟中難以勝訴。

4、違約責(zé)任的約定無(wú)論采取哪種方式都應(yīng)當(dāng)明確約定金額或計(jì)算方式、賠償范圍等，使索賠有具體的可操作依據(jù)。

有時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同中約定的整個(gè)買(mǎi)賣(mài)交易已經(jīng)正式完成，雙方履行了全部的責(zé)任和義務(wù)的情況下合同會(huì)自動(dòng)解除的，這也得根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的具體情況及合同解除的原因分析。有些買(mǎi)賣(mài)合同可能是通過(guò)司法途徑解除的，那解除合同生效的時(shí)間就是判決書(shū)生效的那一刻。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

買(mǎi)賣(mài)合同是否成立的條件

解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同有什么后果