一、擔保法不動產(chǎn)未登記的效力如何?

擔保法不動產(chǎn)未登記的效力在司法實踐當中是存在著不同的爭議的，通常情況下來認定，對于這樣的一種效力不會產(chǎn)生太大的影響，但是未登記的擔保，把不動產(chǎn)的話，可能會存在著一些瑕疵問題，所以最好還是要登記一下。

司法實踐中，對于這個問題的處理意見分歧較大，形成了以下四種觀點：

1、擔保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學界的第一種觀點是有效說。這種觀點認為，這類抵押合同有效，債權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

其主要理由是：

①最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百三十三條第一款規(guī)定，擔保法施行以前發(fā)生的擔保行為，適用擔保行為發(fā)生時的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據(jù)，主要是民法通則相關(guān)條款。

②民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項條件，同時不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當認定其有效。

③民法通則第八十九條第二項規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

2、擔保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學界第二種觀點是無效說。這種觀點認為，這類抵押合同無效。

二、其主要理由是：

①盡管擔保法實施前當時的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時間上跨越擔保法實施日，在擔保法實施后應(yīng)當補辦抵押物登記而未予補辦，故應(yīng)認定這類抵押合同無效。

②第一種觀點認為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當?shù)?。假設(shè)抵押人在擔保法實施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人(善意第三人)，并且在登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個債權(quán)人到底誰對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)?這個問題的兩難回答，可以成為第一種觀點的否定性評價。

3、擔保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學界第三種觀點是效力中止說。這種觀點認為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔保法實施之日中止，如在擔保法實施后補辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。

在實際生活當中，確實關(guān)于一個合同方面的效率大家都比較擔心，如果說不發(fā)生效力的話，那么合同所由此帶來的一些權(quán)利和義務(wù)方面的問題的話，都不會得到法律的保障了，比如說沒有登記的擔保法當中規(guī)定的不動產(chǎn)問題的話，就是讓大家比較困惑。

中華人民共和國擔保法

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中華人民共和國擔保法解釋