房地產公司作為公司的一種，其也有公司可能具備的經(jīng)濟活動，破產就是其中之一，房地產公司盈利雖多，卻也會面臨破產風險。但由于房地產公司破產涉及的利益群體較多，情況較為復雜，所以房地產公司破產清償順序又不同于普通公司。今天，讓我們來看看房地產破產清算償還順序是什么。

一、法律依據(jù)

(一)被拆遷人權利順位

2011年1月21日起施行的國務院《國有土地上房屋征收和補償條例》將國有土地上房屋征收和補償?shù)闹黧w限定為市、縣級人民政府，不包括房地產企業(yè)，但在該條例實施前，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房地產企業(yè)取得房屋拆遷許可證的，可以成為拆遷人，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償合同。

立法論上的依據(jù)包括：一是拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產的基本物質條件;二是房屋拆遷涉及社會公共利益，被拆遷人服從公益理應獲得特別保護;三是被拆遷人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂安置補償協(xié)議，早于土地使用權抵押或在建工程抵押，物保債權人通過審查及相應安排，完全可以防控被拆遷人權利優(yōu)先性帶來的信用風險。在解釋論上，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持?！?/p>

(二)消費購房人權利順位

在不考慮消費購房人特殊性的情況下，作為整體的購房人權利應區(qū)分以下情形加以對待：首先，購房人支付全部購房款的情形。就購房人向債務人主張的權利性質，存在兩種不同認識：一是物權請求權說，即購房人可以基于物權關系主張取回權。理由是不動產物權由登記所賦予的觀點，顯然與登記的行政屬性相悖，對不動產物權歸屬的判斷，除法律另有規(guī)定，只能依賴于基礎民事法律關系的審查判斷結果，絕對地將不動產登記作為認定不動產取回權成立與否的標準不可取。二是債權請求權說。理由為購房人購買房屋，物權法上的屬性為繼受取得不動產，依據(jù)物權法第十四條的規(guī)定，受讓人自變更登記時才始取得不動產所有權;購房人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的是購房協(xié)議，并非合作建房協(xié)議，不能得出購房人原始取得或共同共有房屋的結論。筆者贊同債權請求權說。其次，購房人支付部分購房款的情形。此時，購房協(xié)議屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人有權選擇是否繼續(xù)履行合同。選擇繼續(xù)履行合同的，依照企業(yè)破產法第四十二條第(一)項的規(guī)定，購房人債權為共益?zhèn)鶆?選擇解除合同的，購房人債權不享有共益性質。

(三)建設工程價款債權順位

合同法第二百八十六條規(guī)定了建設工程價款優(yōu)先權，《批復》進一步明確規(guī)定，建設工程價款優(yōu)于抵押權和其他債權，由此，建設工程價款優(yōu)先權得以確立。反對的觀點認為，建設工程價款優(yōu)先權不具有公示效力，不能對抗在先抵押權，否則將影響交易安全。筆者贊同賦予建設工程價款優(yōu)先權。不動產建設優(yōu)先權的債權人應當于工程完成后一定期間內就經(jīng)公證之工程款進行優(yōu)先權登記，經(jīng)登記之不動產建設優(yōu)先權自工程開始之日起享有順位，得對抗其后成立之抵押權，并得于登記額度內優(yōu)先受償。

(四)預告登記權順位

物權法第二十條確立了不動產預告登記制度，需要注意的是，預告登記與預售登記并非同一概念，前者具有物權法上的效力，后者則僅規(guī)定于城市房地產管理法之中，屬于行政管理手段，并不具有物權法上的效力。

(五)消費購房人定金債權順位

定金作為債權擔保方式，受償順位并無明確規(guī)則可循。企業(yè)破產法第一百零九條規(guī)定了擔保物別除權，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定財產設置的擔保，債務人收取定金后，即以其非特定全部財產作為定金償付責任財產，這使得定金債權與其他破產債權的清償財產范圍完全混同，因此，“定金不屬于物保債權范疇”。

二、清償順序

房地產開發(fā)企業(yè)破產債權清償順序如下：

1、簽訂房屋產權調換拆遷安置補償協(xié)議的被拆遷人的支付房屋請求權;

2、建設工程價款優(yōu)先權;

3、銀行抵押權以及經(jīng)預告登記的預售商品房購房人請求權，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業(yè)無擔保財產中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優(yōu)先受償;

4、破產費用及共益?zhèn)鶆?

5、預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的定金本金(設定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動債權(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應當支付職工的補償金);

6、所欠稅款及前項規(guī)定以外的社會保險費用;

7、普通破產債權。

根據(jù)我國民法規(guī)定，債權優(yōu)先于物權，所以房地產破產清算償還順序應當以債務優(yōu)先，也就是房地產公司欠下的建設工程價款優(yōu)先受到清償，其次才是其他費用。由于房地產公司涉及的利益群體龐大，所以其破產清算也是較普通公司復雜而繁瑣得多。對于已經(jīng)購買該房地產公司房屋的債權人來說，則要耐心等待國家破產清算小組的賠償。

有限責任公司破產清算程序是怎樣的

開發(fā)商破產清算后對業(yè)主的影響

一個企業(yè)進行破產清算的主要程序