一、企業(yè)融資項(xiàng)目抵押的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

1、權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)

在建工程的權(quán)利是由土地使用權(quán)和建安工程的所有權(quán)組成的。土地使用權(quán)可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風(fēng)險(xiǎn)有：權(quán)利主體是否明確、權(quán)屬是否有糾紛、設(shè)定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短于貸款期限等。

2、價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有：評(píng)估原因、市場原因和權(quán)屬界定原因。

由于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)繁多，估價(jià)人員的估價(jià)水平參差不齊。當(dāng)評(píng)估結(jié)果高出正常、合理的市場價(jià)值后，使得貸款的風(fēng)險(xiǎn)劇增。有時(shí)，貸款銀行為了給開發(fā)商節(jié)約有關(guān)費(fèi)用，信貸人員自行估算，由于缺乏專業(yè)評(píng)估知識(shí)，估算結(jié)果誤差可能很大，也有可能造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，在建筑工程招投標(biāo)過程中，實(shí)行工程量清單后，以合理最低價(jià)為中標(biāo)條件之一，使得承包商為了能夠中標(biāo)，以很低的報(bào)價(jià)投標(biāo)。中標(biāo)后，在施工過程中可能會(huì)有偷工減料、以次充好、以劣充優(yōu)等違法行為，從而造成質(zhì)量隱患。當(dāng)抵押權(quán)人處置該在建工程時(shí)，出現(xiàn)了質(zhì)量問題，其處置價(jià)格會(huì)比正常價(jià)格低很多，由此造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、登記風(fēng)險(xiǎn)

抵押物只有在辦理抵押登記后，貸款銀行才是真正的抵押權(quán)人，才能享有優(yōu)先受償權(quán)。有的貸款銀行根據(jù)開發(fā)商的信譽(yù)，擅自不辦理抵押登記、公證和保險(xiǎn)手續(xù)。當(dāng)開發(fā)商不能履行合同時(shí)，會(huì)造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

5、重復(fù)風(fēng)險(xiǎn)

在土地管理部門和房產(chǎn)管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產(chǎn)管理部門登記。當(dāng)開發(fā)商用單獨(dú)的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款，同時(shí)由于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門信息不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會(huì)造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

6、處置風(fēng)險(xiǎn)

在建工程處置時(shí)，會(huì)影響開發(fā)商形象和開發(fā)項(xiàng)目的形象，同時(shí)處置行為乃非公平市場行為，使得該項(xiàng)目的處置價(jià)值遠(yuǎn)低于市場價(jià)值，從而造成貸款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押能很好的規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，才能很好的保證在建工程的抵押。

二、概述

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。

但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資產(chǎn)損失。

當(dāng)企業(yè)在發(fā)展的過程中，也是會(huì)需要一定的資金來發(fā)展和擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，那么企業(yè)也是可以通過發(fā)售股權(quán)、抵押不動(dòng)產(chǎn)或者抵押在建工程項(xiàng)目進(jìn)行融資，在進(jìn)行融資過程中也是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以也是需要在融資后簽訂相應(yīng)的融資合同，并且要在合同中寫明具體的權(quán)利和義務(wù)。

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