變化一、通過法律層面確定了“居民委員會”在設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會時的“指導(dǎo)和協(xié)助”職權(quán)。

鑒于各個街道轄區(qū)內(nèi)均有多個住宅小區(qū)，隨著法律規(guī)范的日益完善和業(yè)主法律意識的提高，對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會的需求也越來越急迫。而街道作為基層人民政府，承擔(dān)著多項行政管理任務(wù)，這種情況下，《民法典》第277條在原《物權(quán)法》第75條基礎(chǔ)上，將“居民委員會”寫入其中，并賦予其在設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會時的“指導(dǎo)和協(xié)助”職權(quán)。筆者預(yù)測該條規(guī)定的積極意義是，通過對居民委員會職能設(shè)立，繼而對相關(guān)工作人員進行專門的法律培訓(xùn)變?yōu)榭刹僮鳎纱伺囵B(yǎng)出一批熟悉掌握《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)的人員，對各個小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會進行專業(yè)、常規(guī)的指導(dǎo)和協(xié)助，使業(yè)主大會設(shè)立以及業(yè)委會選舉等環(huán)節(jié)更符合法律規(guī)定，而減少由于對法律要求的程序和實體內(nèi)容不掌握而帶來的選舉業(yè)委會工作時間和精力上的虛耗，進而吸收業(yè)主們對業(yè)主大會開會難、業(yè)委會成立難的情緒，為創(chuàng)建和諧小區(qū)，和諧社會奠定基礎(chǔ)。

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第二百七十七條　【業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助】

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

變化二、增加業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項的范圍。

《民法典》第278條在《物權(quán)法》第76條業(yè)主共同決定事項基礎(chǔ)上增加兩項內(nèi)容：一是將之前的“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”拆分成兩項，分別變?yōu)椤笆褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，拆分的目的是為了針對籌集和使用使用不同的表決通過比例，因為籌集和使用所對應(yīng)的事項和法律后果畢竟是有區(qū)分的。如此區(qū)分也便于在急需維修資金時使其表決效力提高，真正發(fā)揮維修資金的價值。

另外增加了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”。該規(guī)定雖然早在最高人民法院法釋【2009】7號第7條予以了明確，并在司法實踐中予以適用，但是從法律乃至于法典的層面將該條寫入，進一步讓我們體會到“民法如慈母般的眼神中，每個人就是整個國家”的儀式感和莊嚴感。

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第二百七十八條　【業(yè)主共同決定事項及表決】

下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

變化三、降低了業(yè)主共同決定事項的表決比例，總體上增加了共同事項通過表決的效率，避免緊急事務(wù)久拖不決。

《民法典》第278條將《物權(quán)法》第76條規(guī)定的表決基數(shù)和表決比例均進行了修改。《民法典》看似規(guī)定了四分之三的表決比例，似乎是提高了。但對比《物權(quán)法》第76條規(guī)定的表決基數(shù)是分別以總面積和總?cè)藬?shù)為基數(shù);而《民法典》表決基數(shù)是參與表決的專有部分面積比例及人數(shù)比例。

僅僅看這個基數(shù)較難看出新舊法條中關(guān)于表決比例的變化，我們舉一個簡單的例子，將“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”作為表決事項，如果按照《物權(quán)法》76條規(guī)定，通多的最低比例是超過專有部分總面積二分之一且超過專有部分業(yè)主總?cè)藬?shù)的二分之一;但按照《民法典》規(guī)定，該事項經(jīng)過參與表決的占專有部分面積二分之一以上且參與表決人數(shù)的二分之一以上，而《民法典》該條明確了參與表決的條件是專有部分面積三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主，也就是通過該事項的表決比利是超過專有部分總面積的三分之一以上且超過專有部分總?cè)藬?shù)的三分之一。

綜上可以看出，針對此前業(yè)主成立業(yè)委會需要走訪整個小區(qū)，即使如此，也會因為參與表決人數(shù)沒有從法律法規(guī)層面予以明確而導(dǎo)致辛苦走訪的結(jié)果仍然面臨質(zhì)疑?！睹穹ǖ洹返?78條從法律規(guī)范層面明確了這個問題，也使業(yè)主急需解決的問題不因過度民主表決化而降低了表決效率，導(dǎo)致最終嚴格保護的權(quán)利變成了權(quán)利的羈束。

變化四、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除符合法律規(guī)定，還需經(jīng)過有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。

時常有遇到某業(yè)主將住房改變?yōu)樾〕圆俊⒏臑槿兆夥俊⒏臑槊廊菰旱?，影響到相關(guān)鄰居的合法權(quán)利。之前其實《物權(quán)法》第77條和最高院司法解釋法釋【2009】7號也規(guī)定了這種行為需要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本次《民法典》第279條著重強調(diào)“一致”同意，即針對該事由，不適用多數(shù)決的情形，法律保護每一個利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)利，每一個利害關(guān)系業(yè)主都有一票否決權(quán)，對住宅改經(jīng)營用房的行為說“NO”。

針對何為利害關(guān)系業(yè)主，《民法典》沒有作進一步規(guī)定，但結(jié)合前述法釋【2009】7號第11條規(guī)定，指的是本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，本棟建筑之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量收到或者可能受到不利影響。即非本棟建筑物之外的業(yè)主，給予了提出異議的權(quán)利，但是與本棟建筑物業(yè)主相比增加了舉證義務(wù)。既體現(xiàn)公平，也體現(xiàn)了平等保護。

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第二百七十九條　【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

變化五、明確了維修資金的使用范圍，并新增緊急情況下使用維修資金的規(guī)定。

《物權(quán)法》第79條規(guī)定經(jīng)業(yè)主共同決定，維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。但實際生活中，物業(yè)共有部分不僅涉及電梯水箱，還有更重要的屋頂、外墻、樓體外檐、外墻立面、共用排水設(shè)施等等，而且不僅涉及維修，有的還需要更新改造。因此結(jié)合實際生活中的問題，《民法典》第281條擴充了維修范圍(增加了屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等)并增加了維修的方式(包括更新、改造)。

同時鑒于現(xiàn)實中有些物業(yè)小區(qū)存在急需維修的項目，比如說外墻面臨脫落，排水設(shè)施功能障礙、公共圍欄破損嚴重等，可能危害人身、財產(chǎn)安全的，賦予了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請使用維修資金的權(quán)利，該項規(guī)定對比目前很多小區(qū)急需維修的項目因業(yè)主召集開會難，有沒有其他變通方法而導(dǎo)致業(yè)主之間或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)單位以及業(yè)主與主管部門間產(chǎn)生矛盾，因此該項規(guī)定將切實解決物業(yè)小區(qū)存在的關(guān)系業(yè)主切身權(quán)利的事項。

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第二百八十一條　【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

變化六、新增各類主體利用共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本之后，均屬于業(yè)主共有。

此前《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定了利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施應(yīng)當履行的程序，但是該條限定的行為主體是“業(yè)主”。

最高人民法院法釋【2009】7號問第十四條規(guī)定：建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

結(jié)合此前規(guī)定以及司法實踐中出現(xiàn)的越來越多的關(guān)于共用部位或者共用設(shè)施產(chǎn)生收益的爭議，《民法典》第282條第一次明確規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等”主體，并規(guī)定取得的收入并非全部屬于全體業(yè)主共有，也并非在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。即《民法典》生效后，針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理物業(yè)過程中取得的電梯及其他共用部分廣告收益、利用共有綠地和道路施劃的停車位的收費、利用共有物業(yè)出租取得的收益等，都屬于該條概括的收入，該部分收入扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。針對何為合理成本，筆者認為根據(jù)收益的不同，圍繞取得該收益物業(yè)服務(wù)企業(yè)投入的人力、物力、管理成本等可以明確具體計量的，可以作為合理成本予以扣除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果對該條理解正確并遵照執(zhí)行，有助于小區(qū)各項資源的充分利用，并體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)單位的服務(wù)質(zhì)量和誠信等級。從而在激烈的市場競爭中得到業(yè)主的認可，繼而促進企業(yè)長足發(fā)展。

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第二百八十二條　【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

變化七：新增物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要“及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)情況提出的詢問”。

《物權(quán)法》實施以來，雖然一定程度規(guī)范并理順了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系，但鑒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及管理水平良莠不齊，現(xiàn)行物業(yè)收費狀況與物業(yè)企業(yè)各項成本不相匹配，業(yè)主對維護小區(qū)管理秩序參與度自覺度不盡相同，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期以來和業(yè)主關(guān)系不很融洽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為業(yè)主在維護自己的家園方面不夠自覺，有些業(yè)主借題發(fā)揮逃脫交納物業(yè)費;業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能制止違建、不能制止寵物隨地大小便、不能保證大家充分的停車位等等問題，導(dǎo)致長期以來，原本應(yīng)該勠力同心共建美好家園的兩方主體并不能形成合力。前述問題雖然不能在短時間內(nèi)徹底解決，但是《民法典》第285條第一次將物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要“及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)情況提出的詢問”寫入法典，正式宣告了業(yè)主的權(quán)利，強調(diào)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識。有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律引導(dǎo)建立健全物業(yè)服務(wù)窗口制度并重視業(yè)主的監(jiān)督和詢問，與業(yè)主形成良好的互動，融洽物業(yè)與業(yè)主關(guān)系。

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第二百八十五條　【業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系】

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。