案情簡介

1999年，黃某向杭州某房產(chǎn)開發(fā)商購買了一套商品房，同時訂購了一個地下車庫（7號）。后由于黃某有5000元車庫款未按約交付，開發(fā)商依合同約定的權(quán)利將該車庫另行出售，但沒有通知黃某。后黃某要求開發(fā)商交付7號車庫，開發(fā)商將另一車庫（21號）交與黃某。黃某不予接受，但自2003年使用至2006年起訴。多次協(xié)商未果，黃某以開發(fā)商未交付約定的獨(dú)立的7號車庫為由向法院提起訴訟。由于《車庫認(rèn)購協(xié)議》上約定的標(biāo)的物為“地下車庫一個”，黃某認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)交付一間獨(dú)立分割的地下車庫，否則即違約。

辦案思路及心得

作為開發(fā)商的代理人，我們提出答辯：黃某逾期付款違約在先，開發(fā)商將7號車庫另行出售有合同可依；開發(fā)商沒有設(shè)計(jì)建造獨(dú)立的地下車庫，現(xiàn)有的獨(dú)立車庫系業(yè)主自行分隔，與開發(fā)商無關(guān)。庭審中，黃某代理律師以開發(fā)商出售了規(guī)劃中并不存在的獨(dú)立車庫為由，變更訴訟請求，要求開發(fā)商承擔(dān)欺詐的民事責(zé)任，給予黃某雙倍賠償。顯然，本案的焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)化為：認(rèn)購協(xié)議中約定的是一間獨(dú)立的地下車庫還是地下車庫中的一個車位。如果是獨(dú)立車庫，那么開發(fā)商就涉嫌欺詐，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任；如果是地下車位，那么開發(fā)商更換另一車位給黃某并無不當(dāng)。為此，我們將抗辯重點(diǎn)放在了獨(dú)立的地下車庫與地下車位的區(qū)別上。我們提出，雙方簽訂的《車庫認(rèn)購協(xié)議》中將“7號車位”寫成“7號車庫”純粹是工作人員用語不規(guī)范所致，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“車位”。理由如下： 1、按照民間通常習(xí)慣， 人們一般將地上車位稱為“車位”，而將地下車庫的車位都稱為“車庫”，工作人員并非法律、建筑專業(yè)人員，用語不規(guī)范情有可原。嚴(yán)格地講，該協(xié)議中表述的“車庫”并非是工作人員真實(shí)意思表示，應(yīng)該依習(xí)慣解釋為“車位”。 2、被告在出售地下車位時，根本就沒有獨(dú)立分割的所謂“車庫”可供出售，所有的車位出讓協(xié)議上都是寫的“×號車庫”，所以并不存在原告所購“車庫”與其他業(yè)主所購“車位”有何不同。現(xiàn)在地下車庫中存在的所謂“車庫”系業(yè)主自行壘砌而成，這樣的“車庫”共有7間，分4處呈不規(guī)則分布，墻體和卷閘門用材、造型、規(guī)格和顏色均有不同，顯然不是被告統(tǒng)一建設(shè)而成。3、協(xié)議約定的價款是當(dāng)時地下車位的市場價，而獨(dú)立分割的車庫價款則遠(yuǎn)高于該價格。所以，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，被告售予原告的“車庫”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為地下車庫中的車位。另外，我們還強(qiáng)調(diào)該認(rèn)購協(xié)議已由雙方的事實(shí)行為予以變更。

裁判結(jié)果

法院采納了我們的抗辯意見，認(rèn)為標(biāo)的物約定不明確，依通常理解和當(dāng)時市場價格推理應(yīng)當(dāng)是地下車位，且該協(xié)議已經(jīng)變更，黃某亦接收并實(shí)際使用21號車庫近三年，開發(fā)商的行為不存在欺詐。據(jù)此，駁回了黃某的訴訟請求。