案情簡介

2013年10月份上海一家房產(chǎn)開發(fā)公司〔X公司）找到我們，因?yàn)閷ζ謻|法院一審判決不服，希望我們幫助他們上訴。這個案件的案情是這樣的：上海浦東A房地產(chǎn)發(fā)展公司（甲方〕和溫州B公司（乙方〕簽訂《浦東C住宅小區(qū)項(xiàng) 目開發(fā)協(xié)議》約定：甲乙雙方合作投資開發(fā)C房地產(chǎn)項(xiàng)目基地，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)， 將該基地變更為住宅小區(qū)項(xiàng)目；合作形式為成立項(xiàng)目公司開發(fā)該小區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng) 目公司為有限責(zé)任公司，注冊資金為人民幣8,000,000元，投資比例為甲方 800,000元，占川10%。，乙方為7,200,000元，占90%。；甲方除前期已投入的費(fèi)用 外，不再承擔(dān)項(xiàng)目公司任何費(fèi)用，乙方承擔(dān)繼續(xù)開發(fā)該小區(qū)所有費(fèi)用，乙方向 甲方前期投入0項(xiàng)目土地補(bǔ)償金、人防費(fèi)、市政配套費(fèi)、新型墻體費(fèi)、檔案保 證金及金橋路三套住宅共計(jì)16,500,000元給予補(bǔ)償。X公司作為上述協(xié)議約定的項(xiàng)目公司與上海浦東新區(qū)建設(shè)局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，取得了位于 上海市浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)金聯(lián)101宗（浦興街道1街6宗）地塊土地使用權(quán)。X 公司因?yàn)檎叩仍蛞宰T某某的名義購買了上海市浦東新區(qū)金橋路XXX號 XXX室（以下簡稱系爭房屋）產(chǎn)權(quán)。2005年4月20日，上海市浦東新區(qū)房地 產(chǎn)有限公司與譚某某（購房人）簽訂了《上海市公有住房出售合同》，2005年 5月10日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記于譚某某名下。 2013年7月15日，X公司向原審法院提起訴訟，要求確認(rèn)譚某某名下的系 爭房屋產(chǎn)權(quán)為X公司所有，訴訟費(fèi)由譚某某承擔(dān)。一審法院查明，X公司提出 《浦東C住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議》所約定的金橋路三套房屋之一即為系爭房屋。 譚某某則認(rèn)為系爭房屋巳經(jīng)辦理動遷手續(xù)，動遷協(xié)議已經(jīng)簽訂，因此不同意X 公司的訴求。

辦案思路及心得

我們在接到案件時進(jìn)行了初步分析，這是一起典型的所有權(quán)確權(quán)糾紛：由于政策等多方面的原因，上訴人以被上訴人的名義購買了系爭房屋，被上訴人主張自己為房產(chǎn)所有人時發(fā)生了糾紛。這個案子案情貌似簡單然而存在以下難 一、案件涉及的時間起點(diǎn)比較久遠(yuǎn)，期間上海市房地產(chǎn)政策多次調(diào)整增加了案件難度 本案的系爭房屋可以追溯到1992年，川沙縣供銷總公司與浙江省某建設(shè)房 地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《聯(lián)合建房協(xié)議》，開發(fā)“XX大廈’’。1993年金橋供銷商 業(yè)總公司經(jīng)過上海市市政工程浦東指揮部分配取得涉訟房屋；1994年9月XX大廈籌建處購買了金橋供銷商業(yè)總公司所受配的涉訟房屋。1995年浦東綜合規(guī)劃土地局頒發(fā)《關(guān)于終止滬浦（1994）XXX號土地使用權(quán)出讓合同的通知》，終止土地使用權(quán)。2001年川沙縣供銷總公司下屬的非公司企業(yè)法人上海4房地產(chǎn)開發(fā)公司和溫州B公司簽訂《浦東XX住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議》，成立了 X公司。 2005年，上訴人出資以被上訴人譚某某的名義購買了系爭房屋，由此產(chǎn)生了糾紛。從糾紛的起源來看，2005年至今已有近十年的時間，期間《中華人民共和國物權(quán)法》、相關(guān)的司法解釋及上海市多部法規(guī)陸續(xù)出臺，一方面隨著時 間的延續(xù)證據(jù)越來越難收集，案情隨之也變得不那么清晰，另一方面法律法規(guī) 的日益明晰也使得糾紛可以依據(jù)的法律依據(jù)越來越完善。得益于對房地產(chǎn)法律、 法規(guī)清楚明了的認(rèn)知及豐富案件經(jīng)驗(yàn)的雙重保障，我們堅(jiān)信我們有實(shí)力給客戶一份滿意的答卷。 二、案件證據(jù)非常多，需要從上訴人提供的大量證據(jù)中提取有用的證據(jù) 上訴人在委托我們辦案時給我們寄來厚厚一大包材料，我們喜出望外，希望通過認(rèn)真的梳理和研究找到解決本案的蛛絲馬跡。其實(shí)，我們尋找的核心證據(jù)就是證明上訴人為實(shí)際購房人的證據(jù)，圍繞這個核心衍生出一系列證據(jù)線索， 然而在整理了幾天證據(jù)后我們發(fā)現(xiàn)并不像開始那樣樂觀。由于本案時間跨度比較大，有效證據(jù)也隨著時間的推移隱藏于浩瀚的材料之中，我和同事竭盡全力地研究每一條線索，認(rèn)真閱讀材料中信息。為了形成有效的證據(jù)鏈我們特地 制作了《所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審案事情發(fā)展演變過程》的大事記，這個大事記也在日后的案件解析中極大的提高了我們的效率，尤其在證據(jù)整理方面讓我們受 益匪淺。在研究和探討的過程中，我們逐漸找到了這個案子的解決思路，并要求委托人按我們的思路補(bǔ)充新的證據(jù)。幾輪的證據(jù)補(bǔ)充后，我們收集了一些關(guān)鍵證據(jù)：房屋受配單、家庭購買公有住房協(xié)議、公有住房出售價格計(jì)算表、工 齡折算證明、房地產(chǎn)登記專用收據(jù)、個人購房交款憑證、契稅免稅單、物業(yè)費(fèi)收據(jù)。這些證據(jù)勾勒出如下事實(shí)：（1）涉訟房屋金橋路1490號505室與上川路926弄505室是同一套房屋；（2）上面被上訴人的簽名系他人簽字，并非被上訴人本人簽名；（3）工齡證明是假的，其中被上訴人的工作單位并非金橋供銷商業(yè)總公司；（3）三套房屋均為同一天、同一人辦理，也印證了上訴人所述， 三套房屋均為借名買房的事實(shí)。在收集和整理好這些證據(jù)后，我們長舒一口氣， 我覺得我們勝算的砝碼增大了！ 三、本案是二審案件，一審時上訴人已經(jīng)敗訴，翻案的難度較大 做律師多年，我深知二審翻案的難度有多大。在剛開始接受委托時，我心里并沒有一定能翻案的信心?？蛻艉臀覀儨贤撕芏啻危麄円脖憩F(xiàn)出無奈和疑惑。然而，我們最終決定接這個案子并且做到底，正像我們在跟客戶溝通時 說的話一樣，“受人之托，忠人之事，為人所謀，盡己所能”是我們一貫秉承 的不斷進(jìn)取的服務(wù)理念，也是我們賴以生存及發(fā)展的基礎(chǔ)，我們致力于為委托 人提供專業(yè)、快速、準(zhǔn)確、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們要踐行這些我們的理念， 客戶對我們信任，我們就必須為客戶爭取最大的權(quán)益。因此無論在開庭前還是 開庭時我們一直運(yùn)用自己的技能和被上訴人溝通、談判、磋商，用策略為客戶爭取利益。

裁判結(jié)果

經(jīng)過我們兩個月的不懈努力，這個案子最終調(diào)解結(jié)案，委托人上海X公司不主張系爭房屋的所有權(quán)，但主張?jiān)摲课莸牟疬w款，被上訴人同意拆遷該房屋， 由此發(fā)生的拆遷款上海X公司領(lǐng)取爲(wèi)，譚某某領(lǐng)取這個結(jié)果可以說并未 完全達(dá)到我們追求的結(jié)果，但客戶向我們表示這樣的結(jié)果已經(jīng)讓他們喜出望外了。 回想整個辦案過程，我覺得最重要的是認(rèn)真細(xì)致，如果不是對案件線索的 深入研究，即便再多的材料也無法成為支撐自己論點(diǎn)的利器。當(dāng)然溝通也很重 要，有些證據(jù)在客戶看來沒太大作用甚至毫無意義，但在案件審理中卻可能是 串聯(lián)證據(jù)鏈的關(guān)鍵要素，所以，及時有效的溝通和認(rèn)真細(xì)致的工作使我們能在二審中找到解決問題的方法，最大程度的維護(hù)委托人的權(quán)益。