一、業(yè)主自治需要程序有哪些?

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》將業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為了定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種，會(huì)議召開應(yīng)當(dāng)于15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。20%以上業(yè)主提議的、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況發(fā)生時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，而業(yè)主委員會(huì)不履行組織職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。實(shí)踐中，由于20%的提議比例過高而難以執(zhí)行，因此一些地方規(guī)定或小區(qū)議事規(guī)則中將該比例降低至10%左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業(yè)主提議進(jìn)行臨時(shí)會(huì)議與部分業(yè)主通過主管當(dāng)局提出臨時(shí)會(huì)議人數(shù)比是不同的，為了控制公權(quán)力的介入，后者的比例往往要高于前者。

(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

3.業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

對(duì)于投票權(quán)的計(jì)算，我國(guó)采取的是建筑面積加人數(shù)的做法，對(duì)于籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

(二)業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

1.業(yè)主委員會(huì)的委員。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)選舉出來的業(yè)主。

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(2)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;

(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(4)有犯罪行為的;

(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，從業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的組成和委員的任期，應(yīng)當(dāng)交由業(yè)主大會(huì)決定。在我國(guó)目前業(yè)主自治水平不高的情況下，似乎更應(yīng)當(dāng)設(shè)定較短的任期，使得更多的業(yè)主有機(jī)會(huì)參與物業(yè)管理實(shí)踐，提高其自治水平和能力。

2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

3.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及其議事規(guī)則。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理好交接手續(xù)。

4.業(yè)主委員會(huì)的場(chǎng)地和經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主辦理物業(yè)小區(qū)的日常事務(wù)，必然涉及費(fèi)用的支出和辦公場(chǎng)地的使用問題。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

對(duì)于辦公場(chǎng)地，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定。對(duì)此，可以比照物業(yè)管理用房的做法，在房地產(chǎn)開發(fā)階段就由法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定，一定規(guī)模的小區(qū)必須規(guī)劃建設(shè)一定面積的業(yè)主委員會(huì)用房，既可以由開發(fā)商無償提供，也可以計(jì)入房?jī)r(jià)，由業(yè)主共同承擔(dān)，從而真正徹底解決辦公場(chǎng)地問題。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的報(bào)酬或津貼問題，我國(guó)目前的法律法規(guī)沒有作出規(guī)定，實(shí)踐中也有爭(zhēng)議。雖然業(yè)主委員會(huì)委員作為業(yè)主之一有義務(wù)參與小區(qū)的物業(yè)管理，但是與普通業(yè)主只需通過行使表決權(quán)的方式參與管理不同，業(yè)主委員會(huì)的委員們需要付出較多的時(shí)間和精力實(shí)施管理行為。因此，似乎有必要補(bǔ)償業(yè)主委員會(huì)委員所付出的勞動(dòng)，給予其一定的報(bào)酬，以調(diào)動(dòng)其工作積極性。至于報(bào)酬的具體數(shù)額，可以由業(yè)主大會(huì)來決定。

業(yè)主大會(huì)是有業(yè)主自行來對(duì)小區(qū)的一些事務(wù)做出決定，并且由所有業(yè)主選舉出業(yè)主委員會(huì)委員。選舉出來之后委員需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行相關(guān)管理。首先業(yè)主自治需要由20%業(yè)主同意才能夠就自治，并且需要定時(shí)召開業(yè)主大會(huì)來處理社區(qū)的重要事情。

業(yè)主委員會(huì)有哪些權(quán)利和義務(wù)?

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