二手房買(mǎi)賣(mài)在實(shí)際中相當(dāng)普遍。二手房買(mǎi)賣(mài)中需要的流程和需要注意的事項(xiàng)也很多。稍不留意，就會(huì)導(dǎo)致很多糾紛產(chǎn)生。本文就二手房買(mǎi)賣(mài)中的戶(hù)口問(wèn)題作相應(yīng)分析。

二手房買(mǎi)賣(mài)中有一個(gè)非常棘手的問(wèn)題就是戶(hù)口問(wèn)題。有些人買(mǎi)了房子以后自己要落戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)戶(hù)口問(wèn)題;有些人沒(méi)有按照合同的約定遷出戶(hù)口;還有一些人在賣(mài)房子的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)戶(hù)口問(wèn)題等等不一而足。出現(xiàn)上述種種問(wèn)題怎么辦?起訴到法院要求法院處理，法院答復(fù)不屬于法院受理范圍。要求公安機(jī)關(guān)處理，公安機(jī)關(guān)答復(fù)不能強(qiáng)遷，你只能找賣(mài)家溝通。這時(shí)候你腸子都悔青了。

一、戶(hù)口問(wèn)題可能帶來(lái)的麻煩 買(mǎi)房子的時(shí)候戶(hù)口問(wèn)題處理不好，會(huì)帶來(lái)三個(gè)方面的麻煩。

1. 會(huì)不會(huì)影響自己落戶(hù)上?，F(xiàn)在的規(guī)定是不影響落戶(hù)。 以前根據(jù)相關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人房屋上有戶(hù)口，如果不遷出，買(mǎi)受人是不能落戶(hù)的。這對(duì)買(mǎi)受人是極不公平的。如：我買(mǎi)房子就是為了落戶(hù)的，以便更好的工作、求學(xué)的，但卻因?yàn)槌鲑u(mài)人拒絕遷出戶(hù)口，我就不能落戶(hù)了。為了維護(hù)買(mǎi)受人的利益，現(xiàn)在上海的規(guī)定是即使出賣(mài)人沒(méi)有遷出戶(hù)口，買(mǎi)受人也可以落戶(hù)。外地的一定要到房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)去落實(shí)清楚房屋上已經(jīng)有戶(hù)口了，買(mǎi)受人還能否落戶(hù)。

2. 會(huì)不會(huì)影響房屋再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鸢甘强隙ǖ?，?huì)影響。 你賣(mài)房子的時(shí)候，如果房子里面只有你自己家的戶(hù)口，那還好辦，你遷出就可以了。如果房子里還有上家的戶(hù)口，甚至上上家的戶(hù)口，懂行的人一般是不敢買(mǎi)這種房子的。即使你承諾你能把所有的戶(hù)口都遷出，買(mǎi)受人也不一定敢買(mǎi)。因?yàn)殡m然你承諾把所有戶(hù)口都遷出，但有時(shí)候不是你的能力能做到的，如：上家因?yàn)榉N種原因主觀上就不愿意遷;上家客觀上沒(méi)有落戶(hù)的房子而不能遷;上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上還有上家的戶(hù)口，一般人是不敢買(mǎi)的，除非你在出賣(mài)前就把戶(hù)口問(wèn)題都解決了。這里有一個(gè)問(wèn)題需要提醒注意： 如果你購(gòu)買(mǎi)的房子比市場(chǎng)價(jià)格低了很多，這時(shí)候你一定要警惕，不是你走大運(yùn)了，你沒(méi)那種命，沒(méi)有天上掉餡餅的事，極有可能掉的不是餡餅而是陷阱。他這房子里面極可能有解決不了的戶(hù)口問(wèn)題。我們處理過(guò)一件事情，客戶(hù)看上了一套房子，非常滿(mǎn)意，這套房子市場(chǎng)價(jià)要250萬(wàn)，但房東借口說(shuō)急需用錢(qián)最后談下來(lái)190萬(wàn)就愿意賣(mài)掉，客戶(hù)以為撿了個(gè)大便宜，問(wèn)了一下中介房子上有沒(méi)有戶(hù)口問(wèn)題，中介拍胸脯說(shuō)上面絕對(duì)沒(méi)有戶(hù)口問(wèn)題?？蛻?hù)怕這么好的房子被別人買(mǎi)走，急于想簽合同。律師做久了，形成一個(gè)思維習(xí)慣，沒(méi)看到證據(jù)，很難相信別人說(shuō)的話(huà)。我們當(dāng)時(shí)就到派出所去落實(shí)戶(hù)口問(wèn)題，一查嚇一跳，幸虧沒(méi)簽合同，這個(gè)房子里上家還有四個(gè)戶(hù)口沒(méi)有遷走。后來(lái)一了解才知道原來(lái)就是因?yàn)閼?hù)口問(wèn)題沒(méi)法解決才這么便宜的。

3. 會(huì)不會(huì)影響房屋征收補(bǔ)償

對(duì)房屋征收補(bǔ)償款沒(méi)什么影響，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定房屋征收補(bǔ)償款是補(bǔ)償給房屋所有人的。出賣(mài)人的房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)受人了，這時(shí)候房屋的所有權(quán)已經(jīng)屬于買(mǎi)受人了。即使出賣(mài)人沒(méi)有將戶(hù)口遷出，也不影響房屋所有權(quán)的歸屬。所以即使購(gòu)買(mǎi)的房屋上還有上家的戶(hù)口，也不影響房屋征收補(bǔ)償款的歸屬。但被征收人在購(gòu)買(mǎi)安置房時(shí)涉及到戶(hù)口問(wèn)題。被征收人能申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)幾套安置房，跟常住戶(hù)口和常住人口有關(guān)。如果上家還有戶(hù)口沒(méi)有遷出，就會(huì)比較麻煩?？傊?，如果遇到房屋征收，如果上家還有戶(hù)口沒(méi)有遷出，雖然最后對(duì)你的權(quán)利沒(méi)有產(chǎn)生什么影響，但就怕上家倒騰事情，一旦上家倒騰事情，你就會(huì)很煩。買(mǎi)房子當(dāng)然希望買(mǎi)一個(gè)干干凈凈的房子了，不要買(mǎi)一個(gè)屁股沒(méi)擦干凈的房子。

二、如果遇到戶(hù)口遷移糾紛怎么辦

遇到戶(hù)口糾紛，協(xié)商解決不了的，自然就會(huì)想到找法院、找派出所解決。結(jié)果又會(huì)怎樣呢?

1. 找法院解決 法院不予受理，就是說(shuō)這個(gè)事情不歸法院管。 二手房買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人因戶(hù)口遷移問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，訴至法院，法院是否受理?答案是肯定的，不予受理。因?yàn)閼?hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。上海高院在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》及上海高院在2005年《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》中對(duì)這一問(wèn)題都做出了明確的答復(fù)。其他地方也會(huì)有類(lèi)似的規(guī)定，這種糾紛本身就不屬于法院的主管，而是應(yīng)該由行政機(jī)關(guān)主管。

2. 找派出所解決 派出所答復(fù)是我們也沒(méi)辦法，你只能找出賣(mài)人溝通，讓出賣(mài)人主動(dòng)遷出，我們又不能強(qiáng)遷。 你到法院起訴，法院說(shuō)這個(gè)事情不歸我們管，你找派出所吧。你還以為派出所能解決這個(gè)問(wèn)題。你到派出所一問(wèn)就傻眼了，派出所說(shuō)，我們也管不了，我們又不能強(qiáng)制他遷走，你只能找賣(mài)家讓他主動(dòng)遷走。如果賣(mài)家愿意主動(dòng)遷，我還找你們干嘛?這時(shí)候你就后悔了，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有處理好，導(dǎo)致現(xiàn)在這么麻煩。

三、如何解決戶(hù)口難題

一旦出現(xiàn)戶(hù)口糾紛，想事后解決，很難解決。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好預(yù)防，盡量不讓糾紛出現(xiàn)，即使出現(xiàn)了也要有解決的途徑。

具體如何操作?

1. 看房、選房 你買(mǎi)房，首先得看房選房。你提出你的要求，中介就根據(jù)你的要求，不斷的提供房源，然后你就不斷的看房。當(dāng)你看上基本滿(mǎn)意的房源時(shí)，就開(kāi)始到房地產(chǎn)交易中心調(diào)取房產(chǎn)的登記信息，如果沒(méi)有什么問(wèn)題，就要開(kāi)始下一步：落實(shí)戶(hù)口問(wèn)題。

2. 如何調(diào)取戶(hù)口信息 如果是一般自然人或單位調(diào)取，需要出具房地產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同或出具中介的居間合同。如果委托律師調(diào)取，需要出具律師證和律師事務(wù)所的介紹信。委托律師調(diào)取是肯定沒(méi)問(wèn)題的。如果是你自己去調(diào)取就會(huì)有問(wèn)題，你需要出具房地產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同或出具中介的居間合同才能調(diào)取。你還沒(méi)簽合同房東一般不會(huì)把房地產(chǎn)權(quán)證給你的。如果你是拿著合同去調(diào)查戶(hù)口的，那說(shuō)明已經(jīng)晚了。你應(yīng)該是落實(shí)好戶(hù)口問(wèn)題再去簽合同的，就是說(shuō)你在落實(shí)戶(hù)口問(wèn)題時(shí)，手里是不應(yīng)該有合同的。最好是委托律師去調(diào)取。你都不敢想象，買(mǎi)房子這么大的事情，居然不委托律師去處理，甚至都不找個(gè)律師咨詢(xún)一下。難道就是為了省那兩個(gè)錢(qián)，你知道一旦出現(xiàn)糾紛有多麻煩嗎!

3. 約定詳備的戶(hù)口遷移條款 調(diào)取了戶(hù)口，如果上面只有出賣(mài)人家的戶(hù)口還好辦，如果上面還有上家的戶(hù)口，就如上文分析的，這種情況你得謹(jǐn)慎。戶(hù)口遷移問(wèn)題雖不屬于法院受理范圍，但因戶(hù)口遷移而約定的違約責(zé)任糾紛訴至法院時(shí)就屬于法院的受理范圍了。所以我們要約定完備的戶(hù)口遷移條款，逼著出賣(mài)人必須把戶(hù)口遷出，否則要承擔(dān)很重的違約責(zé)任。并且在合同中我們還要約定留有購(gòu)房尾款，以確保戶(hù)口遷出。 二手房買(mǎi)賣(mài)簽訂的都是標(biāo)準(zhǔn)的示范合同文本。上海二手房買(mǎi)賣(mài)要到房地產(chǎn)交易中心購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)門(mén)的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。這份示范合同的主文中是沒(méi)有戶(hù)口條款的，所以要在補(bǔ)充條款中約定完備的戶(hù)口遷移條款。

戶(hù)口遷移條款范例： 下面介紹一種完備的戶(hù)口遷移條款。主要包括兩方面：留有購(gòu)房尾款及約定違約責(zé)任。 1、買(mǎi)受人暫扣出賣(mài)人購(gòu)房尾款5萬(wàn)元，在出賣(mài)人將出售房屋的全部戶(hù)口遷出后3日內(nèi)無(wú)息退還。

2、出賣(mài)人承諾于交房前向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦妥全部戶(hù)口的遷出手續(xù)。若出賣(mài)人未及時(shí)遷出全部戶(hù)口的，則由出賣(mài)人按照總購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五支付違約金給買(mǎi)受人。 通過(guò)上文的分析，你就知道在購(gòu)房二手房時(shí)，戶(hù)口問(wèn)題有多重要了。所以在購(gòu)買(mǎi)二手房前一定要做好戶(hù)口調(diào)查，評(píng)估好風(fēng)險(xiǎn)，簽合同時(shí)設(shè)計(jì)好防線，約定完備的房屋戶(hù)口遷移條款，即使出現(xiàn)了糾紛，我們也有解決的途徑。這樣可進(jìn)可退才能更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

律霸小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二手房后,戶(hù)口需要注意些什么的法律知識(shí)，希望對(duì)您有所幫助。

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