二手房買(mǎi)賣(mài)在實(shí)際中相當(dāng)普遍。二手房買(mǎi)賣(mài)中需要的流程和需要注意的事項(xiàng)也很多。稍不留意，就會(huì)導(dǎo)致很多糾紛產(chǎn)生。本文就二手房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)雙方可能出現(xiàn)的違約情形有哪些問(wèn)題作相應(yīng)分析。

交易風(fēng)險(xiǎn)

(一)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。

出賣(mài)人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣(mài)房。

(二)交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議;房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)益的;房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

(三)交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。

(四)交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。

如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。

(五)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房地局才會(huì)核發(fā)過(guò)戶后的產(chǎn)權(quán)證。

交易步驟

第一步：買(mǎi)房查詢信息 實(shí)地看房

通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介消息源，與賣(mài)方建立信息溝通渠道。實(shí)地看房、考察地段、商談價(jià)格確定購(gòu)房意向，同時(shí)要求賣(mài)方提供相應(yīng)的合法證件，比如房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證、戶口簿等其他證件。

第二步：簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同

在商定價(jià)格、確定成交意向并在賣(mài)方提供房屋相應(yīng)合法證件后，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金，值得一提的是，交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。協(xié)商溝通后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第三步：雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)

如果買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房，在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評(píng)估公司對(duì)雙方將要交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用審批后，會(huì)通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項(xiàng)權(quán)利證，他項(xiàng)權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。

第四步：雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)

簽訂合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房產(chǎn)交易中心提出申請(qǐng)，接受審查。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

第五步：交納相關(guān)稅費(fèi)

二手房稅費(fèi)的構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

第六步：雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)

買(mǎi)賣(mài)雙方在完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易材料交給發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

第七步：付清余款 完成交易

買(mǎi)方付清房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清交房之日前的所有費(fèi)用(包括水費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線費(fèi)用等)后交易完成。

律霸小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)存在風(fēng)險(xiǎn)有哪些,買(mǎi)賣(mài)的步驟是什么的法律知識(shí)，希望對(duì)您有幫助。

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