二手房定價(jià)受很多市場(chǎng)因素的影響，那么，影響二手房定價(jià)的因素有哪些？二手房定價(jià)時(shí)需要參考哪些因素？二手房測(cè)算價(jià)格是怎么計(jì)算的？律霸小編接下來(lái)為您詳細(xì)解析有關(guān)影響二手房定價(jià)的因素的知識(shí)。

二手房定價(jià)因素

在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下三大因素。

1房屋因素

舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無(wú)朝南窗則為-5%。

房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。

2 環(huán)境因素

環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的為+15%。

3 心理因素

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

二手房測(cè)算價(jià)格

二手房，以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：

1 房屋因素

(1)折舊：年折舊-2%

(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%

(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準(zhǔn)價(jià);若是樓頂另-5%

(4)朝向：無(wú)朝南外門窗-5%

2 環(huán)境因素

(1)無(wú)物業(yè)管理-5%

(2)非獨(dú)立封閉小區(qū)-5%

(3)有省、市重點(diǎn)小學(xué)區(qū)+15%

3 心理因素

我們舉一個(gè)實(shí)例來(lái)驗(yàn)證一下。

房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。

土地級(jí)別：二級(jí)地區(qū)。

房屋結(jié)構(gòu)：混合一等

套型：“三小”套型-10%

建筑年代：1988年，折舊期12年-(12×2%)=-24%

樓層：共七層，此房位于二樓-3%

朝向：南北

物業(yè)管理：非小區(qū)、無(wú)物業(yè)管理-10%

學(xué)區(qū)：重點(diǎn)中小學(xué)+15%

心理因素：-8%

當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為：4500元/平方米

4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此，此房的實(shí)際成交價(jià)格為14萬(wàn)元整，每平方米為2745元。

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