買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

法律問(wèn)題咨詢(xún) ：

二手房買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題攻略

如今，越來(lái)越多的市民不再僅僅是遇到二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)找律師，而是提前一步，買(mǎi)賣(mài)前就直接找律師為交易安全進(jìn)行把關(guān)，至少也會(huì)先打個(gè)電話(huà)咨詢(xún)一下自己該注意什么問(wèn)題。這說(shuō)明大家已經(jīng)意識(shí)到，要避免日后出現(xiàn)糾紛，在二手房買(mǎi)賣(mài)之前就要搞清有關(guān)法律問(wèn)題。

二手房產(chǎn)權(quán)多種多樣 交易前必須嚴(yán)加審查

目前，市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時(shí)是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時(shí)有不同的要求，需要滿(mǎn)足不同的條件。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，上下家必須解除房屋原來(lái)存在的買(mǎi)賣(mài)限制。

1.“老式私有宅院”需滿(mǎn)足兩個(gè)條件

一般來(lái)說(shuō)，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類(lèi)房屋作為二手房上市交易須滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的(一般是區(qū)縣一級(jí))人民政府批準(zhǔn)出售;二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金;若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿(mǎn)足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書(shū)，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類(lèi)房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)上述條件如何實(shí)現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進(jìn)行。

2.售后公房買(mǎi)賣(mài)需同住人簽字

根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買(mǎi)賣(mài)，在實(shí)際操作中，這里包括兩個(gè)步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類(lèi)公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買(mǎi)賣(mài)很難成功。

閱讀延伸：

二手房交易過(guò)程中的違約現(xiàn)象有哪些

二手房買(mǎi)賣(mài)的基本注意事項(xiàng)

購(gòu)買(mǎi)二手房怎么辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) ?