(1)購房貸款的類型

根據(jù)我國有關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，購買二手房，一般可以申請公積金貸款、個(gè)人購房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。

“公積金貸款”是指商業(yè)銀行受各市公積金管理中心委托發(fā)放的政策性個(gè)?人住房貸款，一般指繳存住房公積金的本市職工在本市城鎮(zhèn)購買自住住房時(shí)，?以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物作為償還貸款的保證，而向銀行申請的貸款。?公積金貸款適用于所在單位按時(shí)足額繳存住房公積金的本市職工和退休職工。

申請公積金貸款的主要條件有：

①有本市城鎮(zhèn)常住戶口;

②申請前連續(xù)繳存住?房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月、且累計(jì)繳存住房公積金的時(shí)間不少于兩年;

③購房首付的金額一般不低于所購房價(jià)的30%;

④沒有尚未還清的貸款債務(wù);

⑤二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房。

另外，在確定公積金貸款額度時(shí)，要同時(shí)滿足以下幾點(diǎn)：

①不高于申請貸款時(shí)借款人公積金賬戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請貸款之日前，您的公積金賬戶余額有5000元，則貸款額度?不能超過7.5萬元。需要注意的是在貸款申請獲得批準(zhǔn)之前，不可以將賬戶的?儲存余額提取出來，否則很難申請到足額的貸款。

②不高于所購房屋總價(jià)的70%，即如果房價(jià)為12萬元，貸款額不能超過8.4萬元。

③各地標(biāo)準(zhǔn)不同，?如溫州為50萬，北京為40萬，海南為30萬，而上海依然保持10萬元不變。?這是因?yàn)楣e金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優(yōu)惠，因此要對貸款額度進(jìn)行限制。

“住房商業(yè)性貸款”，又稱“按揭”貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營?貸款，一般指本市具有完全民事行為能力的自然人在購買本市城鎮(zhèn)自住住房?時(shí)，以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物作為償還貸款的保證，而向銀行申請的住房商業(yè)?性貸款。商業(yè)性貸款適用于具有城鎮(zhèn)戶口或城市居留資格的完全民事行為能力?的自然人。購買二手房申請商業(yè)性貸款要具備的主要條件有：①有本市城鎮(zhèn)常?住戶口;②有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力;

③購房首付的金額不低于所購房價(jià)的30%;

④沒有尚未還清的貸款債務(wù);

⑤二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房貸款條件。

“個(gè)人組合住房抵押貸款”，是指各地住房資金管理中心(含分中心)運(yùn)?用住房公積金、銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款人同時(shí)發(fā)放的，用于購買同一套?自住普通住房的個(gè)人住房貸款。主要針對那些申請公積金貸款后購房資金仍然?不足的購房人，可再申請個(gè)人商業(yè)性住房抵押貸款，以兩種貸款方式的組合,來解決購房資金的不足。例如，農(nóng)行北京市分行在辦理個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)?時(shí)，公積金貸款與商業(yè)貸款的比例為1:1。

(2)公積金貸款和商業(yè)性貸款的區(qū)別

根據(jù)中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》和?住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法》的有關(guān)規(guī)定可以看出，這兩種貸款方式雖然都是為人們在購房中缺少資金而發(fā)放的貸款，但兩?者又有所不同，具體區(qū)別在于：

①發(fā)放機(jī)構(gòu)不同。公積金貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)是銀行，商業(yè)性貸款是住房公積?金管理機(jī)構(gòu)委托銀行發(fā)放的。

②貸款對象有所不同。公積金貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然?人，商業(yè)性貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸?款的對象是特定的。

③貸款額度有所不同。公積金貸款的最髙貸款額不得超過購房款的70%;商業(yè)性貸款的最高款額各地的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，根據(jù)中國人民銀行的有?關(guān)政策，對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款?比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%，但具體調(diào)整的城市或地區(qū)可由商業(yè)銀行?法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。?如北京市規(guī)定市場價(jià)房最高貸款額度為購買住房評估價(jià)值的70%。

④貸款期限不同。公積金貸款的期限最長為20年，而商業(yè)性貸款的期限?一般要長一些，貸款的期限最長不得超過25年。

⑤貸款利率不同。一般來說，公積金貸款的利率要低于商業(yè)性貸款的利?率。自2005年3月17日起，商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策的主要內(nèi)容:一是將當(dāng)時(shí)的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管?理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根?據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為?例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.?12%下浮至0.9倍的水平(即5.?51%),比?當(dāng)時(shí)的優(yōu)惠利率5.?31%高0.?20個(gè)百分點(diǎn)。而對于個(gè)人住房公積金貸款利率，?自2005年3月17日后，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中,?5年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.?78%調(diào)整為3.?96%;?5年以上貸款由現(xiàn)行?年利率4.?23%調(diào)整為4.41%。

以上分析可以看出，住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款比一般金融機(jī)構(gòu)?發(fā)放的住房抵押貸款額度要高，期限要長，利率要低，因此，它是一種很優(yōu)惠?的貸款形式。但是，住房公積金管理機(jī)構(gòu)對貸款的對象進(jìn)行了限制，只限于住房公積金的交存人和離退休職工。

閱讀延伸：

申請二手房按揭貸款須提交的資料有哪些

購買二手房怎么辦理商業(yè)貸款 ?

二手房買賣，賣方反悔,買方怎么辦？??