現(xiàn)如今，很多房產(chǎn)都是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人共同所有的。此時(shí)大家都稱(chēng)之為房產(chǎn)的共有人，那么共有人要是私自將二手房出賣(mài)的話，這樣的行為是否有效力呢？律霸小編將在下文中為您做詳細(xì)介紹。

司法實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。

一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。當(dāng)然，也不是說(shuō)未經(jīng)全部共有人同意的房屋買(mǎi)賣(mài)交易就絕對(duì)無(wú)效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類(lèi)合同有效的。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

以北京的司法實(shí)踐來(lái)看，在未經(jīng)部分共有人同意的情況下，出售共有房產(chǎn)，符合以下情況的，還應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效：

1、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他按份共有人，出售房屋時(shí)，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

2、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他按份共有人，出售該房時(shí)，未經(jīng)占份額三分之二以上的共有人同意，但買(mǎi)受人為善意的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

3、出賣(mài)人為房屋登記產(chǎn)權(quán)人，該房有其他共同共有人，出售該房時(shí)，未經(jīng)其他共有人同意，但買(mǎi)受人為善意的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

共同共有中最常見(jiàn)的就是基于夫妻關(guān)系，雙方對(duì)婚后共同財(cái)產(chǎn)中的房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。實(shí)踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實(shí)隱瞞了另一方，有的則屬于房?jī)r(jià)上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要?dú)Ъs。不管是上述哪種情況，如果購(gòu)買(mǎi)人確實(shí)屬于善意購(gòu)買(mǎi)，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。

根據(jù)實(shí)踐當(dāng)中的情況，在處理共有人私自將房產(chǎn)出賣(mài)的時(shí)候，需要根據(jù)不同的情況認(rèn)定該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力。具體的情況，各位可以從上文中進(jìn)行詳細(xì)了解。如果你遇到了其他房產(chǎn)方面的糾紛的話，不妨來(lái)電咨詢(xún)一下我們律霸網(wǎng)站的專(zhuān)業(yè)律師。

房屋出售授權(quán)委托書(shū)

共有人擅賣(mài)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效？