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近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是比較迅速的，人們不僅熱衷于商品房買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)也在追捧二手房。但就我國(guó)相關(guān)法律中的規(guī)定來(lái)看，有一些二手房是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，那到底不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房有哪些呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房有哪些

1、違章建筑的房屋

2、鑒定為危房的房屋

3、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋

4、已經(jīng)列入拆遷公告范圍內(nèi)的房產(chǎn)

5、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)

6、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意的

7、期房

8、未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)

9、已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意的

10、已經(jīng)被法院查封和凍結(jié)的房產(chǎn)

11、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房產(chǎn)

12、小產(chǎn)權(quán)房

13、軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校產(chǎn)權(quán)的公房

二、如何保證二手房交易的順利進(jìn)行?

(一)、仔細(xì)查看中介公司證件

找中介時(shí)應(yīng)該找正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司，并查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證書(shū)、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證。在看三證時(shí)，要看原件，不要看復(fù)印件，還要注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證書(shū)的有效期及地址與現(xiàn)實(shí)是否相符，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)單位與執(zhí)業(yè)證是否一致。

(二)、實(shí)地查看房源是否合意

很多人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，為省時(shí)省力，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)查找房源，付款之后才發(fā)現(xiàn)中介為促成交易，故意隱瞞了房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵。因此，這提醒廣大購(gòu)房者在看房屋消息的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)實(shí)地考察，核實(shí)中介公司、廣告媒體以及互聯(lián)網(wǎng)提供的房源信息的真實(shí)性。

(三)、搞清楚售房者的賣(mài)方身份

在選定房產(chǎn)后要同轉(zhuǎn)讓人協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并核對(duì)賣(mài)房人的身份證和房產(chǎn)證上的“房屋所有權(quán)人”是否一致。買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)注意賣(mài)方必須夫妻兩人同時(shí)到場(chǎng)，共同簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在看房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，最好到房地產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)房產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有瑕疵，即產(chǎn)權(quán)是否完整、有沒(méi)有抵押、房改房是否符合上市條件以及產(chǎn)權(quán)單位是否存在限制出售約定等。

(四)、查清待購(gòu)二手房的房齡面積

很多中介公司會(huì)美化所購(gòu)買(mǎi)的房屋，房齡和面積就是其中一部分，因此，對(duì)房齡和面積有要求的購(gòu)房者不能片面聽(tīng)信中介的介紹，而應(yīng)該看清房產(chǎn)證上的房屋建成時(shí)間和建筑面積與中介方或賣(mài)方的描述是否一致，以防上當(dāng)受騙。

(五)、明確戶口遷移的時(shí)間和條件

簽訂合同時(shí)要把戶口遷移的問(wèn)題書(shū)面說(shuō)清楚，不能模糊了事。此外在正式過(guò)戶前，查詢戶籍狀況，否則后續(xù)糾紛不斷，且法院對(duì)于此類案件是不予受理。

(六)、弄清楚該二手房是否處于出租狀態(tài)

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在租賃中。如果買(mǎi)房人不注意審查房屋是否在租，就極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)，也極有可能因賣(mài)方得到長(zhǎng)期大額租金和大部分售房款(物業(yè)交割金除外)后不再露面而使買(mǎi)房人既住不上房又拿不到租金。

(七)、簽訂合同時(shí)只能簽訂明確的書(shū)面合同，不能定口頭合同

買(mǎi)方、賣(mài)方和中介公司通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理、中介費(fèi)用等事項(xiàng)達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽三方合同，注意，這里的合同必須是書(shū)面合同。所有的承諾和好處只有落實(shí)在書(shū)面合同上才能算數(shù)。

合同在簽訂過(guò)程中要慎之又慎：要對(duì)所簽條款逐條推敲，不能模棱兩可;要弄清楚所有條款的內(nèi)容，不要勉強(qiáng)簽訂。別忽視買(mǎi)賣(mài)合同的附件，如戶口遷移，水、電、煤氣、物管、維修基金等費(fèi)用的結(jié)清與過(guò)戶以及解除抵押的費(fèi)用等。

(八)、保留所有過(guò)程中的費(fèi)用清單

購(gòu)買(mǎi)人買(mǎi)二手房承擔(dān)的費(fèi)用包括房款、中介費(fèi)以及相關(guān)稅款。在繳交費(fèi)用過(guò)程中要保留費(fèi)用清單和發(fā)票，以便以后查對(duì)，同時(shí)還可以作為證據(jù)使用。

(九)、避免全權(quán)委托中介

很多購(gòu)房者怕麻煩，往往全權(quán)委托中介幫助購(gòu)買(mǎi)二手房，這是一種非常危險(xiǎn)的做法。因?yàn)椴涣贾薪槔嫜目赡艹圆顑r(jià)，這個(gè)差價(jià)有時(shí)候是驚人的。因此，在委托中介時(shí)不可全部放權(quán)，關(guān)鍵的權(quán)力應(yīng)該掌握在購(gòu)房者自己的手中。

法律中明確規(guī)定了一些不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房，而要是購(gòu)房者不小心購(gòu)買(mǎi)到這類房產(chǎn)的話，那么自身的利益就有可能受到損害。當(dāng)然，這樣的買(mǎi)賣(mài)行為，在法律上也是會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效的。因此實(shí)際購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，一定就要小心注意了。

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