二手房屬于現(xiàn)房，不過(guò)，并不是所有的二手房都是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。雖然二手房的價(jià)格較之商品房低了不少，但人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)法律允許買(mǎi)賣(mài)的房屋。具體來(lái)講，有哪些二手房可以買(mǎi)呢?有買(mǎi)賣(mài)就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而人們?cè)谫I(mǎi)二手房時(shí)如何回避風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一為您介紹。

一、哪些二手房可以買(mǎi)

可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房有：

1、根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房可以上市出售，包括按照成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買(mǎi)的公有住房;

2、按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房;

3、集資合作建設(shè)的住房;

4、按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房;

5、按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的安居工程房和集資合作建設(shè)的住房。比如在北京市行政區(qū)域內(nèi)，由政府房管部門(mén)直接管理和由產(chǎn)權(quán)單位自行管理的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房均可出售。

二、買(mǎi)二手房時(shí)如何回避風(fēng)險(xiǎn)

首先，在準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房確定價(jià)格前必須進(jìn)行實(shí)地查看，這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài)，因法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃。另外，實(shí)地查看時(shí)可對(duì)該小區(qū)的配套有一個(gè)全面了解，該房子四周是否有噪音，油煙等環(huán)境污染源，房子是否有存在各類(lèi)缺陷，因?yàn)橐坏┰诔山缓蟛虐l(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問(wèn)題，買(mǎi)受方很難再追究出售方責(zé)任，一般應(yīng)推定購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)時(shí)是明知這些情況的。

其次，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況作一個(gè)全面了解，如權(quán)屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中哪一類(lèi)，如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就要小心了，現(xiàn)對(duì)集體土地的使用權(quán)控制很?chē)?yán)，一般不允許轉(zhuǎn)讓。

在了解房屋和土地性質(zhì)后，可進(jìn)一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬方面，第一，查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人，出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書(shū);第二，查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣(mài)給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的情況;第三，除了商品房以外的房產(chǎn)，是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的同意等;四查該地區(qū)是否進(jìn)入拆遷范圍等。

確認(rèn)房屋權(quán)屬?zèng)]有問(wèn)題后，可進(jìn)入簽訂合同的階段。買(mǎi)受方在約定權(quán)利義務(wù)時(shí)首先要防止出售方違約;其次買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)很多，由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣(mài)方得凈價(jià)這種約定;第三，合同簽訂后付給賣(mài)方的定金不能超過(guò)房款20%的，交首付款與過(guò)戶(hù)的時(shí)間最好約定是在同一天，因?qū)τ谫?gòu)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自付款后房子沒(méi)有過(guò)戶(hù)，如過(guò)戶(hù)已被受理，則買(mǎi)受方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小得多。

在訂立合同時(shí)可同時(shí)了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等是否交清，同時(shí)在合同中約定如何交接。雙方的過(guò)戶(hù)行為經(jīng)交易中心審核受理后，如購(gòu)買(mǎi)方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時(shí)進(jìn)行。

最后一個(gè)階段是購(gòu)買(mǎi)方拿到產(chǎn)權(quán)證后，這時(shí)法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購(gòu)買(mǎi)方了，如是按揭付款的，買(mǎi)受方可對(duì)各銀行的各類(lèi)貸款的利率優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險(xiǎn)等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放，購(gòu)方一定要對(duì)按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購(gòu)買(mǎi)方帳戶(hù)再支付給出售方。

上文中都有詳細(xì)為您列舉了出來(lái)。實(shí)踐中，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要想有效地回避二手房的風(fēng)險(xiǎn)，需要做的工作有很多。比如在購(gòu)買(mǎi)之前要仔細(xì)選擇中介機(jī)構(gòu)，并仔細(xì)看房選房。簽訂購(gòu)房合同和中介合同時(shí)要謹(jǐn)慎，避免遭遇二手房買(mǎi)賣(mài)陷阱等等。在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，如果您有遇到難以解決的問(wèn)題，不妨向房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師咨詢(xún)解決。

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