實(shí)踐中，各種無法控制的因素導(dǎo)致有些房屋是沒有房產(chǎn)證的，即便是如此，這些沒有房產(chǎn)證的房屋也常常會參與到房屋買賣活動中去。然而作為購房者，您要做的就是注意防范購買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)。那具體該怎樣避免買無證二手房風(fēng)險(xiǎn)呢?換句話說，買無證二手房風(fēng)險(xiǎn)如何控制呢?下面將為您做一個較為詳細(xì)的闡述。

一、怎樣避免買無證二手房風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中主要采取以下兩種做法：

做法一，簽訂二手房買賣預(yù)合同，也就是約定將來某個時(shí)刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責(zé)任。

做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，上述兩種做法各有利弊，但均存在一個致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因?yàn)橘u房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng)，通常會要求購房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房買賣合同尚未生效，購房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長期的工作實(shí)踐，本律師認(rèn)為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購房者的個人意愿來決定：

如果購房者的購買該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。

如果購房者的購買該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈，也就是說購房者認(rèn)為可以購買該房屋，也可以購買其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣預(yù)合同，并約定高額的定金，當(dāng)然最高不得超過合同標(biāo)的的20%。而對于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。

二、買無證二手房風(fēng)險(xiǎn)如何控制

要想避免陷入購買無證房屋的風(fēng)險(xiǎn)就需要先了解下具體無證二手房買賣的風(fēng)險(xiǎn)有哪些，具體為：

(一)二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。

(三)房屋質(zhì)量難以保證。

(四)“一房二賣”不可不防。

希望對您能有一定的幫助。正常情況下，無證房屋在被交易后，仍然無法辦理房產(chǎn)證，所以建議購房者在購買該類房屋之前最好是考慮清楚各種風(fēng)險(xiǎn)的存在，最好能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對此，您若還有任何疑問，在此建議您去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師為您提供有效的幫助。

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