房屋租賃合同中約定“合同自雙方當(dāng)事人簽字蓋章、公證后生效”，合同簽訂后未進(jìn)行公證，但雙方實(shí)際履行了合同，該合同是否生效?近日，北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案，判決認(rèn)定當(dāng)事人的實(shí)際履行行為應(yīng)視為對(duì)合同生效條款的變更，房屋租賃合同合法有效。

2005年5月17日，某經(jīng)貿(mào)公司和某服務(wù)公司簽訂房屋租賃合同，合同約定：經(jīng)貿(mào)公司租賃服務(wù)公司的房屋用于商業(yè)辦公，租賃期限二十年，在合同簽訂后，房屋手續(xù)完備并交付承租方使用后五日內(nèi)承租方支付前三年的租金;承租方不交納租金達(dá)三個(gè)月以上或所欠各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)1萬(wàn)元以上，出租方有權(quán)解除合同。此外，雙方還在合同中特別約定：合同自雙方當(dāng)事人簽字蓋章、公證后生效。合同簽訂后，在未辦理公證的情況下，服務(wù)公司向經(jīng)貿(mào)公司交付了房屋，經(jīng)貿(mào)公司使用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)至今，但從未支付租金。

2008年9月，服務(wù)公司將經(jīng)貿(mào)公司訴至法院，請(qǐng)求法院依法解除雙方之間的房屋租賃合同、經(jīng)貿(mào)公司向服務(wù)公司支付租金及違約金近130萬(wàn)元。庭審中，經(jīng)貿(mào)公司答辯稱(chēng)，其與服務(wù)公司的房屋租賃合同中約定了生效條件，即雙方當(dāng)事人簽字蓋章、公證后生效，而合同至今未辦理公證，所以合同只是成立而未生效。且服務(wù)公司一直未取得出租房屋的所有權(quán)證，違反了《城市房屋租賃管理辦法》第六條“未依法取得房屋所有權(quán)證的不得出租”的規(guī)定，因此合同未生效，經(jīng)貿(mào)公司不應(yīng)向服務(wù)公司支付租金及違約金。

一審法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為盡管雙方在服務(wù)公司未取得房屋所有權(quán)證的情況下就簽訂了合同，違反了《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，但該辦法只是部門(mén)規(guī)章，法律或行政法規(guī)對(duì)此并沒(méi)有作出強(qiáng)制性規(guī)定，所以該房屋租賃合同合法有效。雖然雙方在合同中約定了經(jīng)公證后生效，但雙方卻又在合同沒(méi)有進(jìn)行公證的情況下開(kāi)始履行，故該履行行為應(yīng)視為對(duì)合同中“公證后生效”這一條款的變更，故經(jīng)貿(mào)公司的主張不能成立。經(jīng)貿(mào)公司未支付租金的行為已違反違約，判決解除雙方的租賃合同、經(jīng)貿(mào)公司向服務(wù)公司支付租金及違約金。經(jīng)貿(mào)公司不服一審判決，上訴至二審法院。

經(jīng)過(guò)詳細(xì)閱卷及與雙方當(dāng)事人溝通，二審法官認(rèn)為，雖然雙方簽訂的房屋租賃合同為附生效條件的合同，但在合同未辦理公證的情況下服務(wù)公司向經(jīng)貿(mào)公司交付了房屋，經(jīng)貿(mào)公司在實(shí)際占有房屋后進(jìn)行了裝修、經(jīng)營(yíng)，并于2006年5月將公司住所地變更至租賃房屋所在地，上述履行合同的行為表明雙方已就合同生效條件進(jìn)行了變更，故房屋租賃合同已發(fā)生法律效力。雙方在合同中未對(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行約定，且服務(wù)公司未取得房屋產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有影響經(jīng)貿(mào)公司對(duì)房屋的使用及其經(jīng)營(yíng)，經(jīng)貿(mào)公司應(yīng)依約向服務(wù)公司支付租金。故二審法院維持了一審法院的判決。