近幾年由于房地產(chǎn)的大肆開(kāi)發(fā)，所以有很多人都購(gòu)買(mǎi)了房子，這個(gè)時(shí)候雙方就要簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，我們之所以簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同是因?yàn)樗邆湟欢ǖ姆尚Я?，那么到底商品房買(mǎi)賣(mài)合同有什么效力呢？商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有哪些?下面就跟小編一起來(lái)看看吧。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形:

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效 。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

主要包括轉(zhuǎn)讓(含買(mǎi)賣(mài))下列房地產(chǎn)：

①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

②依法收回土地使用權(quán)的;

③權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

以上小編為大家整理的是關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況，反之其他的時(shí)候就是有效的，希望小編為大家的整理能夠在生活中對(duì)大家有所幫助，如果還有其他關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題可以咨詢(xún)我們律霸的在線律師們，我們將傾情為您服務(wù)。

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