在實(shí)際生活中，一房二賣(mài)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。那么，我們要怎么樣做才能防止開(kāi)發(fā)商或者二手房所有人將房子賣(mài)與多方?當(dāng)我們面臨一房二賣(mài)情形，我們應(yīng)該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益?下面，讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)下相關(guān)知識(shí)。

一、如何才能防止一房二賣(mài)的發(fā)生?預(yù)告登記

預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

因此，為防止一房二賣(mài)情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記制度在實(shí)踐中常適用于購(gòu)買(mǎi)期房的過(guò)程中，防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣(mài)，只進(jìn)行預(yù)告登記還是不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。

二、一房二賣(mài)應(yīng)當(dāng)如何處理?

一房二賣(mài)最終應(yīng)當(dāng)如何處理，必須要看房子有沒(méi)有真正賣(mài)給了別人。按照我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，房屋只有辦理登記手續(xù)以后，才能真正發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，如果一房二賣(mài)發(fā)生后，并沒(méi)有辦理房屋登記手續(xù)，那么第三人是不能取得房屋所有權(quán)的，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者只要起訴要求開(kāi)發(fā)商履行購(gòu)房合同即可。

如果第三人已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù)，那么房屋就屬于其所有，購(gòu)房者是不能要回房屋的。在這種一房二賣(mài)的情況下，購(gòu)房者可以要求解除合同并且賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！?/p>

因此，一房二賣(mài)的情況下，購(gòu)房者可以要求賠償損失。

以上就是我們關(guān)于如何預(yù)防一房二賣(mài)，一房二賣(mài)應(yīng)當(dāng)如何處理的法律解答。綜上可知，防止一房二賣(mài)最好的辦法就是對(duì)房子進(jìn)行預(yù)告登記，預(yù)告登記是一種將債權(quán)物權(quán)化的行為。另外，假如我們真的已經(jīng)面臨一房二賣(mài)情形，請(qǐng)您積極收集證據(jù)，并起訴要求賠償損失。如果您對(duì)此有任何疑慮，請(qǐng)您及時(shí)聯(lián)系律霸，我們將根據(jù)您的具體情況提供相應(yīng)地法律服務(wù)。

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